---

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое в Новосибирске и в Новосибирской области. Помощь жилищного юриста, юридическая консультация, оформление документов, оформление помещения под ключ.

Жилое помещение может оказаться настолько удачно расположенным, что принесет намного больше пользы, если использовать его как коммерческую или производственную недвижимость. Или же состояние жилья может дойти до грани, за которой оно будет уже непригодным для проживания в нем людей. Общее у этих двух внешне непохожих случаев одно - такое жилье нужно вывести из состава жилого фонда и на основании принятого еще в 2006-м году Положения за номером 47 включить в состав нежилой недвижимости. А непосредственный порядок того, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое, предоставляет 3-я глава российского ЖК и несколько других актов сферы градостроения – ведь жилье меняет не только статус, но и формат правового режима, а это автоматически означает и изменения в порядке использования такой недвижимости.

---

---

---

Какие документы потребуются под перевод жилого помещения в нежилое?

Первое, чего потребует это мероприятие это подготовка достаточного для осуществления задуманного документального пакета. В него должны войти:

1. Оформленное обязательно в письменном виде согласие всех собственников на то, чтобы процедурой перевода занимался один из них;
2. Удостоверяющий личность непосредственного собственника документ, как правило – гражданский паспорт;
3. Если процесс перевода передан доверенному лицу, его право выполнять те или иные действия должно подтверждаться нотариально заверенной доверенностью, которую ему выдал непосредственный собственник;
4. Прошедшие нотариальное заверение копии устанавливающих право собственности бумаг;
5. Если планируемой к переводу недвижимостью владеет не физлицо, а юрлицо, то к комплекту бумаг следует приложить оригинальные бумаги и заверенные нотариально копии его учредительных документов;
6. Полученные в БТИ техпаспорт и поэтажные отдельные для каждого этажа планы;
7. Если после перевода предполагается реконструкция – проект такой реконструкции;
8. Нотариально заверенное согласие абсолютно каждого собственника квартиры или дома с тем, что у помещений изменится статусная характеристика и непосредственное назначение;
9. Выписка из домовой книги, предназначенная для подтверждения того, что не осталось зарегистрированных по этому адресу жильцов.

Полезно помнить, справка, которую по этому вопросу предоставит паспортный стол, действует очень недолго – всего четырнадцать дней.

Принимающий бумаги орган не наделен правом выдвигать требование на предоставление каких-то других бумаг, кроме включенных в прописанный российским ЖК список, а непосредственный факт того, что бумаги были приняты, подтверждается выдачей расписки.

Этапы и условия перевода жилого помещения в нежилое

Всю последовательность необходимых действий с некоторой долей условности можно разделить на три идущих друг за другом этапа:

• - Сначала проводится вся подготовительная работа и в уполномоченную решать такие вопросы госструктуру подается заявление;
• - Затем с соблюдением всех согласований проводятся работы по реконструированию помещения, а также по перепланировочным работам и переустройству;
• - На финальном шаге после принятия положительного решения проводится госрегистрация помещения как объекта нежилого фонда.

Начальным шагом всего процесса будет сбор всех требуемых для проведения процесса документов, написание соответствующего заявления (образцы всегда предоставляет осуществляющее процесс учреждение) и подача всех этих бумаг либо в районную администрацию места, где располагается жилье, либо в ближайший МФО.

При этом следует учитывать, что решение, которое будет принято по этому заявлению, обуславливается главным образом тем, насколько ситуация соответствует предъявляемым к ней требованиям.

На первом месте среди требований – требования российского ЖК, которые прописывают ограничения, накладываемые на перемену правового и статусного режима:

• - Перевод жилого помещения в нежилое осуществим только для квартир, которые находятся на первом этаже постройки, а для расположенных на втором и третьем этажах – исключительно в случае, когда недвижимость под ними также является нежилой;
• - Отдельную комнату сделать нежилым помещением никак не получится – либо переводится все полностью, либо ничего совсем;
• - Нельзя ничего никуда переводить в случае банального отсутствия подключения к инженерным и коммуникационным системам;
• - У помещения обязательно должен быть совершенно отдельный вход либо принципиальная техническая возможность его сделать, а если площадь помещения выше 100 «квадратов» - потребуется еще и обязательный запасной выход.
• - Постройка, в рамках которой располагается запланированная к переводу недвижимость, не должен представлять собой опасности, быть аварийным, нуждающемся в тотальной реконструкции или вообще в сносе, а также не должен требовать капремонта;
• - Перевод жилого помещения в нежилое осуществим только тогда, когда все проводимые там ранее перепланировки будут узаконены;
• - Помещение должно быть свободно от любых обременений – ни по ипотеке, ни арестом, ни по кредиту , потому что перевод становится возможным только после того, как залог будет прекращен;
• - На перевод жилого помещения в нежилое требуется особое разрешение профильного уполномоченного органа, если здание представляет собой ценность для истории или культуры, или же оно поставлено на учет в системе ГО и ЧС. Примечательно, ценовая планка, установленная экспертной оценкой, в последнем случае вырастет.

Свою лепту в перечень требований вносит отечественное законодательство в сфере градостроения – оно запрещает осуществлять переводы в тех случаях, когда запланированное назначение объекта не соответствует той зоне, в которой он располагается.

И, наконец, третья часть 22-й статьи российского закона ФЗ-217 содержит еще один запрет – на перевод жилого помещения в нежилое, если речь идет о наемном доме, наделенном социальной значимостью.

---

---

Принятие решения

Рассмотрение заявлений и принятие решений по таким заявлениям возложено на особую межведомственную комиссию, которая специально с этой целью создается в каждом муниципалитете. Дополнительными факторами, оказывающими влияние на решение таких комиссий, могут стать заключения СЭС, УФМС, пожарной службы или Роспотребнадзора. Влияют на это решение и положительные решения собрания жителей многоквартирной постройки, позитивные заключения управляющих компаний и заключения о возможностях по выполнению перепланировок и переустройств от структур по охране архитектурных ценностей.

Рассмотрение заявлений лимитировано по времени – у комиссии есть не более сорока пяти дней на принятие решения , после чего она должна дать либо согласие на перевод, либо законным образом мотивированный отказ. Письменный протокол о том, какое именно решение было принято, в течение следующих трех дней отправляется не только заявителю, но и собственникам, владеющим примыкающими к переводимому объекту помещений.

Что решает согласие других собственников?

Среди прочих факторов, оказывающих ощутимое влияние принимаемое в итоге решение, много вопросов вызывает обязательность согласия - его должны предоставить все прочие владельцы помещений в этой конкретной постройке. И часто именно отсутствие такого согласия приводит комиссию к отказному решению. Насколько непреодолимым становится это препятствие?

Первое, что следует об этом знать – это то, что согласно 23-й статье российского ЖК ситуация, когда нет согласия на то, чтобы состоялся перевод жилого помещения в нежилое - вовсе не основание для отказного решения. Но ситуация меняется, если в результате перевода будет тем или иным способом затронута общая собственность, к которой, например, относятся техэтажи, лестницы или лифты. И вот здесь приложить к комплекту бумаг согласие уже становится необходимостью.

Что потребуется сделать для того, чтобы получить такое согласие официально? Самый очевидный вариант – обращение управляющую структуру местного ТСЖ. Лицо, заинтересованное в том, чтобы сделать перевод жилого помещения в нежилое, обращается туда и пишет заявление о том, чтобы этот вопрос был включен в повестку ближайшего заседания всех участников этого ТСЖ. И там вопрос решается голосованием, а для положительного решения нужно, чтобы "за" отдало свои голоса больше половины присутствующих.

При отсутствии ТСЖ это тоже не особенно серьезная проблема, потому что можно организовать подобное собрание собственников своими силами. Здесь полезно не забывать второй пункт 45-й статьи российского ЖК, который условием правомерности такого собрания делает явку на него более половины собственников. Решение принимается точно так же, как и в предыдущем случае – большинством голосов.

Бывает, что речь идет не об собственности, которая в постройке является общей, а о том, чтобы использовать расположенный непосредственно рядом с домом участок, являющийся собственностью других жильцов участок. Эта проблема решается тоже путем проведения собрания, а если земля принадлежит муниципалитету – путем получения согласия районной администрации.

---

---

Другие причины отказа

Отсутствие согласия других собственников на перевод жилого помещения в нежилое – далеко не единственная причина для отказа в этом. Другими такими причинами способны стать:

• - Не полностью собранный документальный пакет;
• - Расхождение представленного проекта перепланировок и переустройств с нормами пожарной, строительной, санитарной или экологической областей законодательства;
• - Несогласие других собственников с коммерческим использованием переводимого помещения;
• - Расхождение объекта с критериями присвоения нежилого статуса.

Не так давно, с первого января 2013-го года, появилась еще одна причина для отказа, зафиксированная в изменившихся в это время ЖК и вступившим в силу ФЗ-383. Отказать согласно этим нормативным документам стало возможным в случае непредставления заявителем полного комплекта бумаг в течение 15-ти дней с момента уведомления о том, что их нужно представить.

Каким бы ни был отказ, его важной особенностью всегда должна быть законная мотивированность отказного решения с приведением ссылок на те нарушения, которые и привели к отказу. В свою очередь, у заявителя остается не менее законная возможность на обжалование такого отказа в судебных инстанциях.

Расходы на осуществление перевода в нежилой фонд

В вопросе расчета финансовых затрат нет каких-то общепринятых рамок, однако есть обязательные статьи расходов, которых требует перевода жилого помещения в нежилое, и это:

1. Расходы на услуги БТИ по подготовке техпаспорта и справке о том, какой была стоимость объекта до перевода и какой она стала после него;
2. Разница между стоимостью объекта до перевода и после него;
3. Затраты на нотариальные заверения;
4. Оплата проекта перепланировки и переустройства;
5. Оплата обязательной госпошлины, которой требует регистрация нежилой недвижимости.

Госрегистрация нежилой недвижимости

Финишным этапом переоформления статуса недвижимости становится процедура ее госрегистрации уже в качестве объекта нежилого фонда. Проводит такую госрегистрацию местное Управление Росреестра, и для проведения процедуры следует предоставить следующий набор документов:

• - Удостоверяющий личность непосредственного собственника документ, как правило – гражданский паспорт;
• - Если процесс перевода передан доверенному лицу, его право выполнять те или иные действия должно подтверждаться нотариально заверенной доверенностью, которую ему выдал непосредственный собственник, и предоставленной ее копией;
• - Прошедшие нотариальное заверение копии устанавливающих право собственности бумаг;
• - Если планируемой к переводу недвижимостью владеет не физлицо, а юрлицо, то к комплекту бумаг следует приложить оригинальные бумаги и заверенные нотариально копии его учредительных документов;
• - Кадастровый паспорт;
• - Акт приемочной комиссии – и оригинал, и копию;
• - Подтверждение оплаты госпошлины.

---

---