Юристы и адвокаты по банкротству в Новосибирске
- Консультация адвоката, оценка рисков банкротства,
- Сбор документов для банкротства, подача заявления,
- Проведение процедуры банкротства под ключ,
- Представление интересов кредиторов.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Может ли управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью?
Может ли управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью? Да, и это страшно для покупателя квартиры у будущего банкрота. Потому что в при банкротстве гражданина управляющий бакротством имеет право отменить все его прошлые сделки с недвижимостью за последние три года.
Последние обновления в российском законодательстве позволяют и физическим, и юридическим лицам инициировать процедуры банкротства в случае, когда все возможности для возращения займа кредиторам и партнерам по бизнесу или закрытие прочих долговых обязательств оказывается недоступным.
Банкротство помогает многим должникам максимально быстро разрешить все накопившиеся проблемы, прекратить судебное преследование, наладить жизнь и начать все заново. Однако у него есть и обратная сторона: люди, которые совершают с такими должниками различные сделки, оказываются в зоне риска – ведь такие сделки могут быть отменены в полном соответствии с законом.
И если вы приобрели квартиру или дом, а его бывший владелец объявил себя банкротом – то в ходе процедуры банкротства ваша сделка может быть отменена управляющим, и вы потеряете только что приобретенную недвижимость. Насколько это реально?
Способен ли на законном основании управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью?
Ответ для многих окажется неожиданным и не слишком радостным – способен. И даже если сделка проведена с полным соблюдением всех правовых норм и процедур – все равно эта недвижимость может быть взыскана у приобретающей стороны на абсолютно законных основаниях.
Все дело в том, что закон о банкротстве дает управляющему этой процедурой право в течение трехлетнего периода оспорить все сделки с недвижимостью, если они вызывают подозрения и выглядят как попытка уйти от выплаты долгов. И речь идет не только о продаже квартиры или дома, но и о сделках дарения. Возможности конкурсного управляющего в этом плане очень широкие, и он моет оспаривать, к примеру, договора на авиационные и железнодорожные перевозки или на оказание каких-то услуг, в том числе – туристических.
Но такая сделка должна отвечать критерию подозрительности. Нет, речь не о недоверчивости как психологическом свойстве личности управляющего – здесь есть объективные признаки.
Управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью только на этом основании
Управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью может только по признаку ее подозрительности.
Формулируется этот признак просто: если последствием сделки становится сокращение банкротного имущества – сделка считается подозрительной. Потому что выглядит она как попытка не рассчитываться с кредитором, который имеет право на получение денежных средств при банкротстве, и избежать раздела этой части банкротной массы своего имущества.
Как это может выглядеть для покупателя квартиры?
Продавец может ему предложить выгодную схему покупки недвижимости, по которой в договор вносится ощутимо меньшая сумма, а покупатель платит ему разницу наличными – якобы для сокращения расходов по сделке.
Естественно, покупатель может попытаться отыскать подвох – но не найдет. Потому что все документы демонстрируют полную адекватность и законопослушность продавца. Ведь наличие его долгов выяснить очень непросто – этого нет в открытом доступе. Продавец может находиться на самой грани банкротства – но пока банковская организация или кредитор не подал в судебную инстанцию соответствующее заявление, продающая сторона формально банкротом не является, и на недвижимости никакого обременения нет.
И раз все вроде бы прилично, покупатель соглашается. И в обозримом будущем его ждет пренеприятнейшее известие: продавец оказался банкротом, его имущество было арестовано, и конкурсный управляющий отыскал его сделку по квартире, которая, естественно, выглядит именно как попытка продавца спрятать деньги от выплаты долгов.
Может ли управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью в этом случае? Если отыщет признаки нарушения – то конечно! И он наделен законными правами на отмену сделки, изъятие квартиры и продажу ее торгах.
А покупатель? Ему как раз не позавидуешь – ни жилья, ни денег…
Вы все еще думаете, что так не бывает? Тогда – специально для вас
Практика работы юристов по банкротству Законного Права может убедить любого скептика в том, что описанное выше – это не страшный сон покупателя квартиры, а вполне реальные ситуации, которые происходили с теми, кто обращался к нам за помощью.
К примеру, один из обратившихся приобрел паркинг. Беглую проверку продавец прошел на «ура» и впечатление производил весьма благопристойное. Но в действительности у него была весьма внушительная просрочка по такому же внушительному кредиту. Хотя судебного решения еще не было, и эти факты покупатель не обнаружил. Сразу после сделки продавец перестал в принципе платить по счетам, банковская организация подала заявление в судебную инстанцию, долг нерадивого заемщика превышал полумиллионную планку и он начал процедуру банкротства, и покупателю вручили «сюрприз» - решение об истребовании места в паркинге по инициативе конкурсного управляющего.
И этот случай не единичный. Другой обратившийся по точно такой же схеме потерял земельный участок. А раз это не исключение, а система, то возникает закономерный вопрос по банкротству – а можно ли избежать такого подвоха?
Как предвидеть возможное истребование недвижимости банкрота?
Достоверно – никак, по крайней мере - в ситуациях, которые были приведены из практики. Зато в случае вполне естественного разбирательства по такому делу можно акцентировать внимание на добросовестности покупателя. А чтобы добросовестность была подлинной, следует подтверждать документально полную передачу оплаты за квартиру.
Согласитесь, что если квартира стоит на рынке 5 млн. руб., а в договоре фигурирует сумма в 3 млн. руб., то сделка выглядит подозрительно не только для управляющего банкротством, но и для любого, кому станет о ней известно. И управляющий незамедлительно вменит покупателю осознанное желание целенаправленно занизить сумму, чтобы скрыть реальные денежные средства от законных налогов. Какая уж тут добросовестность – такое имущество почти гарантированно будет изъято, продано на торгах по рыночной стоимости, и вырученные средства будут включены в банкротную массу.
Это приводит нас к тому, что в ходе заключения сделки по недвижимости покупающая сторона должна быть предельно внимательна к любым настораживающим мелочам. И делать максимально полную проверку покупателя.
Станет ли защитой от изъятия страхование сделки покупателем?
Отчасти – и именно поэтому востребованной услугой страховых компаний становится кредит на страхование сделок по недвижимости. Но тонкость в том, что такая защита – не абсолютная.
Российский ГК говорит о том, что сделка будет оспоримой только в течение одного года с момента ее заключения. И страховка будет действовать столько же – один год. Но управляющему банкротством предоставлено право оспаривать все сделки с недвижимостью в течение трехлетнего периода. То есть на второй или третий год после сделки, когда страхование будет уже бессильно, управляющий может посчитать сделку незаконной.
Как покупателю квартиры обезопасить себя от отмены сделки?
Как избежать ситуации, когда можно управляющему банкротством отменить сделку с недвижимостью? Для этого, конечно же, есть судебная инстанция – и можно подать соответствующий иск и заручиться доказательствами и помощью толковых адвокатов, юристов по недвижимости.
Однако оптимальным способом действий будет внимательность и максимально полная проверка сделки с недвижимостью. А сделать то поможет лучший союзник грамотного покупателя – компетентный юрист Законного Права!
Юристы по земле:
Помощь опытных юристов и адвокатов по земле: межевание участков, купля-продажа, приватизация, защита интересов в суде.
