---

Покупка земли - как правильно купить землю?

Покупка земли, как процесс — как происходит сделка какие документы нужно предоставить продавцу земельного участка и проверить покупателю земли, какие риски сделки нужно предусмотреть покупателю земельного участка, чтобы не потерять деньги?

Деньги, которые находятся в вашем распоряжении – приятная часть жизни. Однако тратить их разумнее всего так, чтобы эти расходы были выгодными. И мало что по выгоде сравнится с приобретением земли – ведь этот ресурс жестко ограничен, и цены на него будут только расти. А значит, самое рациональное вложение средств – это покупка земли.

Однако рядом с выгодой всегда ходит риск, и чем ценнее ресурс – тем выше уровень риска. Поэтому для того, чтобы сделать покупку земельного участка грамотно и без потерь, нужно иметь значительный опыт в этом вопросе и знание весьма запутанного отечественного законодательства о земле. Таким опытом и знаниями располагают немногие. Учитывая это, лучшим способом провести подобную сделку будет помощь компетентного юриста по недвижимости, который поможет оформить все в соответствии с существующими нормами и правилами, предостережет от возможных ошибок и неразумных действий и окажет действенную помощь в разрешении возможных проблем.

---

---

---

Как правильно оформляется покупка земельного участка

Приобретение земли – процесс не быстрый, и за один подход такую сделку не совершить. В этом процессе есть несколько этапов, каждый из которых выделен далеко не случайно – без него успех покупки будет сомнительным.

Некоторые уверены, что сделка начинается с проверки бумаг, так вот – это совершенно не так. В первую очередь надо убедиться, что участок вообще существует, и не на бумаге – а в нашем физическом мире. Это означает, что на место надо съездить и лично посмотреть, действительно ли вам продают распаханный участок, или на этом месте располагается дремучий лес, в который нога человека не ступала последнюю пару сотен лет.

Если участок реально существует, вторым этапом очень желательно сделать проверку чистоты сделки, которую для вас сделает компетентный юрист. Потому что может оказаться, что продавец – практически банкрот, и участок у вас после сделки изымут для погашения его долгов. Или есть совладельцы, которые даже не подозревают, что их собственность продают, но непременно подадут на вас в суд после сделки, чтобы вернуть свое имущество. Или вы вообще имеете дело с мошенником, и вся ваша покупка земли – это просто часть его плана по завладению вашими деньгами.

И только после проверки можно спокойно заниматься третьим этапом — оформлением бумаг. И может случиться так, что продавец не готов предоставить вам весь необходимый для сделки пакет документов. В таком случае ни в коем разе не нужно заключать договор купли-продажи и верить обещаниям, что все недостающие бумаги «будут потом». «Потом» может означать «никогда», поэтому сначала составьте предварительное соглашение – с указанием лимита времени, в течение которого продающая сторона предоставит все, чего не хватает из бумаг.

Как только все документы готовы, составляется и подписывается сам договор. Причем также крайне желательно, чтобы в этот момент с вами был помогающий вам земельный юрист – потому что есть много тонкостей и нюансов как раз на этапе подписания, из-за незнания которых вы можете остаться и без денег, и без земли.

Подписание договора автоматически переводит сделку по покупке земли на пятый этап – передачу денег продавцу. Самый безопасный вариант это сделать – это использование банковской ячейки, либо передача в офисе нотариуса, где все будет тщательно проверено.

Когда продавец получил оговоренную сумму, покупка земли выходит на финишный этап – госрегистрацию сделки. И только когда госрегистрация завершена, покупатель на законной основе будет считаться владельцем земли.

---

---

---

Возможные риски при покупке земли

Как вы помните, чем ценнее ресурс – тем выше уровень связанного с его приобретением риска. Покупка земли – не исключение. Вариантов мошеннических схем в этой области множество, но чаще всего на практике встречаются три основных ситуации.

1. Первый риск – вам пытаются продать совсем не то, что вы покупаете. Задача продавца земли или агентства, которое занимается продажей участка – это получить деньги как можно скорее. Чтобы этого добиться, они будут подгонять информацию об участке под ваши запросы и скрывать подлинные сведения.

   
   

   На практике обычно это означает, что участок предназначен совершенно не для того, что вам нужно. Например, вы настроены на возведение собственного дома и устройство сада-огорода, а вам продают часть лесопарковой зоны. И вы после покупки на своей земле сможете только гулять, и больше ничего – строительство здесь запрещено, как и сельскохозяйственная деятельность. Более того, вы уверены, что купили землю – но по закону она просто передана вам в аренду. И вы заплатили немалую сумму, не получив в итоге практически ничего из нужного вам. Или вы станете владельцем изумительного болота – тоже очень необычное приобретение, которое вам едва ли понравится.

   
   

   Избежать этого можно, если вашу сделку проверяет юрист – он такое несоответствие не пропустит. Но если вы любите риск и хотите провести сделку самостоятельно, то, по крайней мере, удостоверьтесь, что в документах предназначение земли указано однозначно - «для индивидуального жилищного строительства». Иначе скажете своим деньгам «прощайте».

2. Второй риск – это приобретение земли с домом, но в наличии у продавца нет документов на постройки и участок. Если вы поверите продавцу на слово и будете ждать, когда после заключения сделки он принесет вам недостающие бумаги – то, скорее всего, единственным вашим приобретением окажется разбитое корыто. Потому что обычно такая ситуация свидетельствует о незаконном захвате земли и самострое. И ждет вас не уютный дом и тепло родной земли, а судебные заседания, которые способны растянуться на несколько лет, и вы не вернете денег и потеряете землю.

   
   

   Лекарство от такого мошенничества – тщательная проверка всех необходимых для сделки бумаг, в числе которых обязательно должна присутствовать выписка из Росреестра. Нет выписки – ни о какой сделке речи идти не должно. И следует удостовериться, что участок не является залогом банковской организации из-за долгов его владельца – иначе вы запросто потеряете землю.

   
   

3. Третий риск – неточности, допущенные в официальных бумагах на землю. И указанные в них данные оказываются сильно отличающимися от реальных показателей. Причины таких неточностей могут быть самыми разнообразными: участок был изначально замерен неправильно, госучреждение выписало несоответствующие фактическому положению дел документы, соседи произвели взаимообмен участков и не зафиксировали все в официальных структурах. Лекарство здесь то же, что и в предыдущем случае – тщательная проверка документов.

   
   

4. Четвертый риск – договор купли-продажи составлен без учета интересов настоящего владельца этой собственности, который является несовершеннолетним. И никакие структуры опеки о сделке даже близко не знают. Угадайте, что будет, когда им станет об этом известно? Правильно – вас ждет судебное разбирательство с изъятием земли и без гарантии возврата денег. Вы действительно этого хотели?

   
   

   Лекарство и в этом случае будет тем же самым. И при покупке земли самым верным решением будет предельно внимательное отношение к любым документам, связанным с участком и самой сделкой, и помощь юриста по земельным делам – это одна из наиболее серьезных гарантий от мошенничества.

---

---

Какие документы должен предоставить продавец при покупке земли

Раз уж документы имеют настолько важное значение для сделок по покупке земли, будет полезно знать, что именно должен предоставить вам продавец.

И начать нужно с того, что в личности продавца и его праве заключать хоть какие-то сделки с этой землей надо сначала убедиться. Если это владелец – должен быть подтверждающий его личность документ, данные которого следует сравнить с информацией из госреестра. Если это представитель, то его представительские полномочия должна подтверждать доверенность. Если представитель – бизнесмен, то к доверенности и удостоверяющему личность документу должно быть приложено свидетельство о госрегистрации, а если организация – то учредительные документы.

Следующей абсолютно обязательной бумагой должен стать кадастровый паспорт. И его отсутствие ничем нельзя оправдать – потому что продается и покупается только та земля, которая официально зарегистрирована и внесена в земельный кадастр, что кадастровый паспорт и подтверждает. Нет этой бумаги – нельзя осуществить передачу земельного участка в собственность нового владельца.

Дальше в комплекте документов должна быть бумага, предоставляющая владельцу земли право распоряжения ею. Таким документов может стать дарственная, документы о передаче по наследству, судебное решение.

Наконец, в числе прочих бумаг при покупке земли должно быть предоставлено свидетельство о праве собственности. Более того, российское законодательство именно эту бумагу считает главным документом, предоставляющим человеку законное право распоряжаться землей, и без него никакая покупка земли невозможна – иначе она будет признана незаконной.

Разумеется, каждая конкретная ситуация требует своего набора документов. Например, продажа земли сельхоз назначения требует приложения документа, который подтверждает отказ субъекта РФ от покупки этого участка – этого требует закон. Вполне естественно, что обычный гражданин не разбирается в таких тонкостях досконально. И лучшим союзником при проведении становится юрист по земельным вопросам.

---

---

Права продавца как предмет особого внимания при покупке земельного участка

Одним из ключевых моментов покупки земли становится право продающей стороны проводить с участком какие-то сделки. И наличие такого права следует достоверно выяснить.

Сам продавец должен подтвердить свои права предоставлением одного из обязательных для сделки документов — выписки из госреестра. Помимо этого, полная информация о том или ином земельном участке есть в местном Отделе управления реестром.

Вторым этапом проверки прав будет визит в налоговую инспекцию — она также может предоставить интересные сведения о продающей стороне. Это потребует оплаты, но безопасность покупки земли такие расходы окупает с запасом.

Если участки продает организация, не следует поддаваться гипнозу ее официального статуса - о ней тоже надо выяснить все возможное. Организация-продавец заслуживает доверия только тогда, когда ее репутация не вызывает особых нареканий, а стаж ее успешной работы на рынке составляет не менее пяти лет.

---

Серьезный подход к покупке земли

Сделка по приобретению земельного участка считается более простой, чем покупка дома и квартиры. И совершенно напрасно — потому что и без того запутанное земельное законодательство за последние два десятка лет стало еще более сложным из-за постоянных изменений, дополнений и замен. В результате сделки по покупке земли требуют предельно серьезного подхода. Эту серьезность следует проявить и самостоятельно, и заручившись помощью юриста по земельным вопросам.

Юрист досконально, на опыте, знает законы, подводные камни и скрытые подвохи, которые могут существовать в сделке. Именно он лучше всего проверит сделку, подберет и составит бумаги, поучаствует во всех ключевых этапах и поможет с разрешением возможных трудностей.

Но и самостоятельно нужно сделать все, что в ваших силах — убедиться в наличии ключевых бумаг, удостовериться в физическом существовании земельного участка, пообщаться с соседями, поговорить со своими родственниками и знакомыми, которые уже заключали подобные сделки.

Только при качественной собственной подготовке и при содействии грамотного юриста по недвижимости вы можете быть уверены, что покупка земли станет не катастрофой, а шагом к вашему благополучию.

---

---