---

Земельные иски

Земельные иски: тринадцать основных причин земельных споров.

Казалось бы, какие еще причины могут инициировать земельные иски, кроме как дележ территории? Однако на практике оказывается, что есть как минимум тринадцать основных причин для того, чтобы такой иск был подан. Юридическая консультация по земельному праву подробно об этом:

1. Разделение земельных территорий (вполне естественно, что эта причина – на первом месте);
2. Определение официального порядка, в котором будет осуществляться пользование землёй;
3. Признание права собственности гражданина, коммерческой структуры или организации на земельный участок;
4. Конфликты из-за наследования земли;
5. Нарушение правил установленных сервитутов;
6. Конфликты по сделкам с землёй;
7. Противозаконный захват не принадлежащего гражданину или организации надела;
8. Принудительные изъятия или конфискации земли;
9. Игнорирование сложившихся принципов и правил добрососедства;
10. Использование взятого в аренду надела не по его назначению;
11. Принуждение к заключению арендных договоров на условиях, которые заведомо являются для арендатора невыгодными;
12. Причинение вреда, как случайное, так и умышленное, собственнику участка или землепользователям;
13. Оспаривание действий госорганов.

---

---

---

Далеко не все причины – следствие неосторожности или злых намерений. Свою лепту в то, что земельные иски стали нормой, внесли:

• - Предоставление участков без хоть сколько-нибудь внятного определения их границ во времена земельной реформы 1990-х;
• - Длительное отсутствие централизованной кадастровой системы и технологии постановки на учет в госкадастре – со всеми вытекающими из этого противоречиями в бумагах на землю разных времен;
• - «Дачная амнистия»;
• - Бытовавшая во времена Союза неопределенность в неопределенность в полномочиях госорганов в деле предоставления участков желающим;
• - Неточности или даже ошибки кадастровых инженеров.

Итак, земельные иски – норма современной жизни. И ведутся они вокруг земельного участка и его границ. Но неужели так сложно определить или доказать, что кому принадлежит? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно выяснить, что считает земельным участком российское законодательство.

---

Земельный участок как основа земельных споров

С точки зрения отечественных законов, земельным участком считается часть поверхности, для которой в соответствии с действующим федеральным законодательством были определены конкретные границы. Эти границы раньше определяли землеустроители, сегодня эта обязанность возлагается на кадастровых инженеров.

Как эти границы определяются? Сегодня – при помощи специальной геодезической аппаратуры определением особых точек. И если процедура определения границ делается в настоящее время, то очень часто выясняется, что даже при наличии кадастрового номера участок:

• - Вообще не проходил процедуру межевания – никогда;
• - Не имеет прописанных в кадастровом учете границ несмотря на то, что межевое дело имеется.

В итоге, когда теоретическая граница переносится на реальные территории, когда проводится постановка на учет в госкадастре или доходит дело до подписания акта о границах – могут появиться противоречия. И если соседи, между которыми пролегает эта спорная граница, не приходят ни к каким взаимоприемлемым договоренностям – появляется земельный спор. А российский Земельный кодекс предусматривает только один путь их разрешения – подавать земельные иски и рассматривать ситуацию в судебных инстанциях.

Чтобы свести к минимуму проблемы из-за несогласованных границ, специалисты рекомендуют проводить установку границ непосредственно на местности с обязательным согласованием с владельцами смежных участков. Когда это будет сделано и закреплено в межевом плане и госкадастре, у недобросовестных соседей-землевладельцев уже не будет возможностей ссылаться на то, что их ввели в заблуждение в отношении границ.

Результат такого проведенного граничного согласования кадастровый инженер по всем требованиям нормативных документов оформляет актом и фиксирует в межевом плане.

Однако в процессе межевания нередко выясняется, что границы двух примыкающих участков пересекаются. Такое нередко происходит в случае, если проводится межевание надела рядом, например, с «ранее учтенным» по «дачной амнистии» и таким способом зарегистрированным без указания точных границ в Росреестре участком. Разрешается ситуация все тем же путем: предъявляются земельные иски о признании права собственности на надел в тех или иных его границах.

И дальше начинается рассмотрение ситуации в судебных инстанциях.

---

---

Как земельные иски рассматриваются в судах

Начиная рассмотрение подобных исков, судебные инстанции первым делом выясняют пять значимых обстоятельств:

1. Есть ли у сторон спора документы, устанавливающие право владения участком – например, свидетельства или постановления администрации;
2. Соответствуют ли данных в этих документах кадастровым паспортам и межевым планам;
3. Где проходит граница участков на местности;
4. Насколько давно было сделано фактическое огораживание участка;
5. Было ли проведено межевание и согласование границ и было ли оно оформлено документально.

Здесь следует заметить, что сторона, которая предоставляет судебной инстанции сведения и бумаги о проведенном межевании и установленных на его основе границах, в глазах судьи выглядит намного более компетентной, чем не имеющая таких бумаг и не проводившая никакого межевания.

Фактическое ограждение важно по другой причине: если оно было поставлено пятнадцать лет назад или еще раньше, что по этому ограждению и устанавливается фактическая граница участка, которая считается согласованной по факту.

Чтобы выбрать вариант, по которому будут установлены границы, судебная инстанция учитывает такие факторы, как:

1. Сложившийся порядок пользования участками и его соблюдение;
2. Требования законодательства по градостроению и землепользованию и их учет в сложившихся условиях;
3. Нарушены или нет права и интересы владельцев или землепользователей смежных наделов;
4. Возможность оставить установленные характеристики земельных участков (в первую очередь – их площадь) без изменений.

Среди распространенных случаев можно отметить так называемые самозахваты части территории надела – так называется ситуация, когда соседи попросту передвинули забор на вашу территорию и таким способом увеличили свою. Здесь земельные иски подаются о восстановлении того положения, которое существовало до момента нарушения границы, а доказательствами будут вещественные следы прежнего забора, показания свидетелей и нотариальный осмотр.

Если причиной наложения границ стал сбой оборудования или программного обеспечения кадастровой палаты, сделанные кадастровыми инженерами, проводившими межевание, технические ошибки, то отказы кадастровой палаты тоже оспариваются, и такие земельные иски о незаконных действиях госорганов либо отдельных должностных лиц судебная инстанция рассматривает в течение 3-х месяцев.

Обычно в ходе рассмотрения дел подобного типа потребуется проведение землеустроительной экспертизы – в конце концов, вопрос о том, где должна быть граница и как она изменилась, является чисто техническим, и решить его должен квалифицированный эксперт. Проводящая экспертизу сторона должна в первую очередь сформулировать вопросы для эксперта так, чтобы его ответы сделали бы для судьи абсолютно очевидными всю ситуацию, непонятную из других документов. Именно экспертное заключение проясняет, например, насколько соответствует граница надела его площади и порядку землепользования, который сложился на практике. Если истец от такой экспертизы отказывается – это иногда может привести к тому, что в удовлетворении иска просто отказывают.

---

---

---

Почему для эффективного разрешения земельного иска вам потребуется грамотный адвокат?

Затевая земельные иски, полезно помнить: даже если вы железобетонно уверены, что без всякого труда докажете собственную правоту, потому что у вас есть подтверждающие именно вашу абсолютную законность владения постройками и землёй бумаги – в суде вы быстро выясните, что это далеко не так. Потому что противоположная сторона при поддержке опытных земельных юристов соберет свои доказательства – и все они будут явно свидетельствовать вовсе не в вашу пользу. Безусловно, при определенном терпении вы за пару дней сможете составить хоть сколько-нибудь приемлемое заявление и подобрать что-то в свою защиту, но адвокаты ответчика предоставят как минимум то же самое – только заявление будет составлено безукоризненно, факты будут очевидными и стройно подобранными, так что вам придется очень и очень нелегко.

Единственный способ не растрачивать понапрасну силы и здоровье и при этом получить наилучший возможный в вашей ситуации результат – это заручиться поддержкой высоко квалифицированного юриста по земельным вопросам, который все подготовит за вас, представит ваши интересы в судебных залах (если вы не желаете там присутствовать – то адвокат сделает все за вас) и проследит за исполнением принятого решения. Никакой энтузиазм не заменит грамотного и опытного профессионала.

Юрист по земле Ирина Урадовских (фрагмент из интервью):

Споры из-за земли даже древнее, чем само человечество. Недаром выражение «делить территорию» инстинктивно понятно каждому. Однако в совсем недалеком прошлом, во времена СССР, земельные иски были редкостью – просто потому, что частной собственности на землю не было, даже несмотря на лозунг «Земля – крестьянам!». А вот в последние три десятка лет ситуация в корне изменилась.

Благосостояние большинства граждан ощутимо выросло, и стало доступным то, что раньше было только мечтами. Все больше предпринимателей приобретали земли для себя или для бизнеса, все больше граждан стали обзаводиться загородными домами и устраивать на прилегающей к ним земле собственное хозяйство. Да и торговля земельными наделами быстро превратилась в очень выгодный бизнес. Не удивительно, что земельные споры и связанные с ними земельные иски стали явлением не просто частым – а постоянным. Это со всей очевидностью подтверждает судебная статистика: исковые заявления об установлении границ поступают от одного из каждых пяти землевладельцев.

Но при всей интенсивности поступлений этих заявлений рассматриваются они не в пример медленнее. И дело тут не в медлительности судебных инстанций, а в сложности дел: земельное законодательство все еще оказывается недостаточно гибким и не успевает за всеми переменами. А дополнительную сложность проблеме придают политические изменения и кризисные тенденции последних лет. Так что судебные сражения за владение землёй, которая представляет собой сегодня очень ценный и высоко прибыльный ресурс, разворачиваются со всей бескомпромиссностью. Они проходят очень тяжело, для отстаивания своих прав требуют сбора большого количества бумаг, предоставления хорошо подготовленных доказательств и помощи квалифицированных адвокатов.

---

---