---

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Может ли опекун продать квартиру недееспособного? Как действовать покупателю квартиры, который должен быть уверен при заключении договора купли-продажи, чтобы после передачи денег за квартиру, сделку не расторгнули бы? Кто может подать в суд иск, защищая интересы и права недееспособного гражданина?

Если собственником квартиры или доли в квартире является ребенок в возрасте до 18 лет или недееспособный гражданин, то продать его имущество можно только с согласия органов Опеки и попечительства. Каким образом орган Опеки и попечительства понимает, что права недееспособного собственника недвижимости не ущемляются сделкой и дает свое согласие на сделку? Какие документы необходимо предоставить Опеке и покупателю квартиры, чтобы защитить права недееспособного собственника квартиры, покупателя квартиры при сделке? Юрист по недвижимости отвечает на эти вопросы по порядку. Для начала, определимся, кто является недееспособным гражданином по закону?

---

---

Как меняется дееспособность детей от 0 до 18 лет

Со дня рождения до шести лет дети по закону считаются полностью недееспособными гражданами. Они не могут понимать последствия своих действий и не отвечают за них. За действия детей, за безопасность детей полностью отвечают их родители или опекуны.

Когда ребенку исполнится возраст 6 лет, он может выступать стороной сделки, которая не требует нотариального удостоверения (или госрегистрации) и приносит ребенку безвозмездную выгоду.

После исполнения 14-ти лет, ребенок может выступать стороной сделки, если его родители или опекуны (или орган опеки и попечительства) дают документ-согласие. Таким образом в 14 лет гражданин обладает более расширенными правами отчуждения или приобретения имущества.

Возраст совершеннолетия - 18 лет - это период наступления полной дееспособности гражданина. В некоторых отдельных случаях полная дееспособность может наступить и в возрасте 16 лет: например, к этому моменту молодой человек устроился на работу, признан эмансипированным, вступил в брак, с согласия родителей или опекунов создал свое дело, организовал ИП.

Кто является недееспособным гражданином по закону?

По закону, если врослый человек имеет психический недуг, который мешает ему осознать последствие своих действий, он не может считаться дееспособным. Полная недееспособнось или ограниченная дееспособность гражданина признается только судом и только на основании медицинской экспертизы.

Начать суд по признанию гражданина недееспособным могут либо родственники гражданина, либо органы Опеки, либо уполномоченные представители лечащего медицинского образования. После признания гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, ему назначается опекун, который и может совершать сделки за своего подопечного, но только строго в его интересах и строго с разрешения органа Опеки. Разница в уровне дееспособности гражданина в том, что неполная дееспособность влечет за собой назначение не опекуна а попечителя для гражданина. Именно попечитель дает согласие на проведение сделки.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Может ли опекун продать квартиру недееспособного? Да, такое право есть у опекуна. Одновременно с этим у него есть и обязанность - согласовать законность сделки с органом Ореки и попечительства. Поэтому при сделке, где стороной продавца является недееспособный гражданин, покупателю необходимо уделить особо пристальное внимание согласию от органов Опеки.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого себе?

Может ли опекун продать квартиру недееспособного себе? Иными словами, может ли состояться сделка, при которой опекун покупает недвижимость опекаемого им человека? Нет, подобные сделки пресекаются законом и трактуются органами Опеки и попечительства как недопустимые, ущемляющие права недееспособного гражданина. Орган Опеки не даст согласия на подобную сделку, следовательно, таковая сделка не пройдет регистрацию в росреестре.

---

---

---

Если сделка по продаже имущества недееспособного прошла без согласия органов Опеки и Попечительства?

Если сделка по купле-продаже все-таки состоялась без согласия органа Опеки и Попечительства, и кто-либо получил право собственности на имущество недееспособного гражданина, то такую сделку можно оспорить в суде по иску о признании сделки ничтожной.

Конечно, грубой ошибкой покупателя квартиры будет невнимательное изучение документов продавца квартиры. Не предоставление справки из ПНД о состоянии собственника квартиры, невнимание к деталям при проверке документов на продаваемую квартиру, незнание правил сделки - все это приведет покупателя к плачевному финалу. Деньги за квартиру он отдаст, но после суда о признании сделки ничтожной, затребовав свои кровные обратно, не гарантированно получит их! Денег на счету продавца недвижимости может уже не быть и большой вопрос - как их получить обратно. Получается, что ошибки при проверке документов приведут и к потере права на квартиру и к потере денег.

---

---

2 сентября 2020 года.