Земля в собственность. Покупка земельного участка у администрации

Аренда земли с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде земли с последующим выкупом?

Многие арендаторы строят долговременные планы на будущее, и одной из весьма привлекательных возможностей для них была и остается аренда с последующим выкупом. Тем более, что и с точки зрения отечественного законодательства в этом нет ничего неосуществимого – 624-я статья российского ГК как раз предоставляет арендатору эту возможность. Но для этого должен соблюдаться один из двух обязательных моментов – условие подобного выкупа должен предусматривать или закон, или заключенный арендатором договор.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 консультации юристов по земле в Санкт-Петербурге

Судебная практика, в ходе которой решаются спорные моменты вокруг ситуаций такого типа, демонстрирует два основных подхода к тому, какие нормы отечественного ГК должны применяться к договорам об аренде земли с последующим выкупом.

С точки зрения одной части судебных инстанций подобный договор располагается особняком от договоров купли-продажи, и применяться здесь должны только те нормативы, которые регламентируют его и только его форму – потому что речь здесь идет об аренде и только о ней. И зафиксированное в первой части 617-й статьи российского ГК общее правило утверждает, что даже тот факт, что право собственности перешло, не является снованием для того, чтобы договор аренды был изменен или тем более расторгнут.

Каким бы ни было основание, по которому право собственности перешло от лица к лицу, в законе не установлена разница в том, как применяется указанная норма. И если арендуемое имущество перешло к наследнику от предоставившего его в аренду наследодателя – договор все равно продолжает исполняться. И наследник уже сам становится арендодателем, поскольку четвертая часть 1152-й статьи российского ГК прописывает принадлежность наследства наследнику вне всякой зависимости от того, когда он фактически его принимает, принадлежащим ему с момента смерти того, кто ему это наследство передал. И как арендодатель он получает право получения от соответствующего арендатора платежей по предоставленной аренде сразу после смерти предыдущего владельца – даже если у него пока еще нет никаких документальных подтверждений такого права.

Но и у арендатора со сменой владельца никак не изменяется право на аренду земли с последующим выкупом, если такую возможность ему предоставляет договор или закон.

Спор об аренде земли с последующим выкупом в суде, иное мнение суда

Другая часть судебных инстанций придерживается идеи о том, что не только положения о форме, а вообще все нормы, которыми окружен договор купли-продажи, применимы и к договорам аренды земли с последующим выкупом. И у этой идеи есть два аспекта:

  1. Некоторые уверены, что арендный договор можно рассматривать с двух сторон одновременно – как договор об аренде и о купле/продаже, и передача прав по наследству здесь осуществляется в полной мере, как и возможность последующего выкупа;
  2. Другие уверены, что договор аренды земли с последующим выкупом должен рассматриваться как смешанный и включает элементы обоих договоров. И с этой точки зрения право арендатора на аренду все так же сохраняется, а вот право на выкуп – уже нет, потому что сторона, которая такой договор заключила – скончалась.

Какая из точек зрения – верная? Обе. Потому что рассматриваться должна конкретная ситуация с конкретными формулировками тех условий, которые прописаны в бумагах. В том случае, когда формулировка соответствует формулировке первой части 624-й статьи российского ГК, и переход того, что арендовано, в собственность того, кто выступает арендатором, прописан как утверждение, и изначальный арендодатель скончался - возможность выкупа утрачивается. Но если условие соответствует уже формулировке второй части все той же 624-й статьи и прописано уже в качестве предоставленного арендующей стороне права, то ситуация меняется, и если арендодатель умирает, арендующая сторона сохраняет, помимо права на аренду, еще и право на выкуп.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 313-28-87 консультации юристов по земле в Санкт-Петербурге

Юристы по земле:

Подробно

Помощь опытных юристов и адвокатов по земле: межевание участков, купля-продажа, приватизация, защита интересов в суде.