Юридическая консультация по долевому строительству

Если застройщик передал квартиру меньшей площади

Можно ли отсудить часть денег, если застройщик передал квартиру меньшей площади?

Число проблем, с которыми могут столкнуться дольщики, достаточно велико, однако некоторые из них встречаются намного чаще остальных. Среди распространенных сложностей – ситуация, когда застройщик передал квартиру меньшей площади. Причем значительно меньшей – например, разбежка ощутимо превышает разрешенный по Договору участия в долевом строительстве 2-процентный порог. Разумеется, такой обманутый дольщик пишет застройщику соответствующую претензию. Однако стандартным ответным действием застройщиков, причем не официальным письменным ответом, а отговоркой на словах, становится заявление, что ни о каких возвращенных средствах и речи быть не может - денег у компании по любым причинам нет - и не предвидится.

Столкнувшиеся с таким отношением дольщики время от времени обращаются к юристам Законного Права за юридической консультацией о том, можно ли будет подавать на этих застройщиков иск в судебные инстанции после того, как будет подписан передаточный акт, включающий пункт об отсутствии претензий к строительной компании? И насколько велика вероятность того, что подобное дело удастся выиграть?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

если застройщик передал квартиру меньшей площади

Что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади и отказался возмещать ущерб дольщику

Ключевым для этой категории дольщиков является один основной вопрос. Вот строительная компания, руководствуясь непонятными мотивами, передает ощутимо меньшее помещение. Причем застройщик передал квартиру меньшей площади и этим не ограничился - он еще и включил в ДДУ условия, по которым в этой ситуации получившие меньшие помещения дольщики полностью лишаются каких бы то ни было прав на получение соответствующего сокращения величины оплаты. А ведь недостающие "квадраты" были оплачены, и современные цены на каждый метр скромными не назовешь. Насколько это вообще законно?!

Однако однозначно ответить на такой вопрос не получится - потому что практика судебных инстанций в области разрешения споров такого типа абсолютно не отличается единообразием.

Основным документом, определяющим отношения дольщика и строительной компании, стал отечественный Федеральный Закон 214. Согласно первой части его 7-й статьи, обязанностью застройщика становится передача дольщику такого помещения, который по уровню своего качества полностью отвечает всей совокупности обязательных современных требований – от технических регламентов и нормативов градостроения до каждого документа по проекту.

Смысл второй части этой же статьи позволяет сказать, что это самое качество ухудшается тогда, когда объект был выстроен со значимыми отступлениями от прописанных в ДДУ условий, а также с отклонений от прописанных в ФЗ-214 требований, или тогда, когда такое возведение привело к недостаткам иного типа - но они при этом все равно превращают постройку в объект, который непригоден для использования, которое для него предусматривает заключенный ДДУ. И если это случилось, дольщик обладает правом на то, чтобы потребовать от застройщика уменьшения цены договора, соответствующего уменьшению качества.

Четвертая часть все той же 7-й статьи ФЗ-214 прямо указывает на то, что если застройщик включила в ДДУ условия о том, что освобождается от ответственности за недостатки предоставленного объекта – эти условия автоматически признаются ничтожными.

Кроме того, если гражданин заключил ДДУ не из предпринимательских соображений, а руководствуясь домашними, личными или семейными нуждами, то к той части его вытекающих из ДДУ отношений, которые не регулирует ФЗ-214, применяется направлена на защиту потребительских прав часть российского законодательства. И ключевым документом этой части, естественно, становится закон.

В этом документе содержится утверждение о том, что любые условия ДДУ, которые по сравнению с правилами любых других нормативов российского права ущемляют потребительские права, признаются автоматически также недействительными.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

если застройщик не передал квартиру

Реальности судебной практики

Именно в связи с теми обстоятельствами, которые мы изложили выше, было признано незаконным постановление, которое приняло кемеровское областное управление такой структуры, как Роспотребнадзор. Это постановление было сформулировано в связи с правонарушением административного типа: застройщик передал квартиру меньшей площади, и в Договор ДДУ было включено ограничивающее права дольщика на уменьшение стоимости помещении соразмерно сокращению его площади условие. Формулировка о том, что не подлежит возмещению разница между проектными данными из ДДУ и результатами фактических замеров, была сочтена незаконной, поскольку это нарушение потребительских прав дольщика.

Судебные инстанции общей юрисдикции достаточно часто тоже часто принимают похожие решения в ситуациях, когда застройщик передал квартиру меньшей площади. Примером такого решения может послужить итоговое определение по судебному делу в 2012 году. В этом решении судебная инстанция Ханты-Мансийского автономного округа двадцать четвертого апреля 2012-го года указала: отменить изначальное судебное решение в связи с доводом застройщика о том, что дольщик владел информацией о договорных условиях и принял эти условия, а также обладает свободой заключения ДДУ, никто не собирается, потому что любое условие ДДУ, вступающее в противоречие с законодательством – ничтожно. Более того, осталось в силе изначальное решение о взыскании со строительной компании в пользу дольщика разницы и плюс к этому – компенсации нанесенного дольщику морального вреда. Сумма, которая подлежала взысканию, была определена по аналогии с третьим пунктом 555-й статьи российского ГК. В этой статье цена недвижимости устанавливается из расчета того, сколько стоит единица ее площади и насколько велика общая площадь объекта.

Точно к таким же выводам пришел двадцать первого февраля 2012-го года Санкт-Петербургский городской суд, который рассмотрел кассационную жалобу на принятое районным судом решение и вынес определение: после того, как помещение замерено специалистами БТИ, запрещается уточнять его объемы, вносить любые изменения и на базе этого проводить пересчет стоимости. В связи с таким определением строительная компания уплатила дольщику величину перерасчета за площадь, потому что застройщик передал квартиру меньшей площади и компенсировать разбежку отказался.

споры по площади квартиры

Но практика предоставляет и другие примеры: обстоятельства – сходные, а вот решение – противоположное. Именно таким оказалось кассационное определение, которое вынес Рязанский областной суд. В августе 2011-го года им было оставлено в силе решение судебной инстанции районного масштаба, где дольщики получили отказ на требование взыскать с застройщика разницу в цене из-за того, что площадь предоставленного помещения была меньше прописанной в ДДУ. Обоснованием такого судебного решения стала ссылка на то, что процентное отклонение предоставленной площади находится в тех рамках отклонений, которые в ДДУ прописаны как допустимые. Хоть при этом можно предположить, что решение могло быть и иным, если бы процент отклонения превысил бы прописанные в ДДУ допустимые границы.

Итак, можно констатировать, что споры, которые связаны с расхождением фактической и указанной в ДДУ площадей, разрешаются по-разному. Что касается акта без претензий к застройщику и связанной с ним судебной практики, то в этом отношении тоже до единообразия далеко.

Что можно порекомендовать

В первую очередь – никаких подписей дольщика на передаточном акте быть не должно, если застройщик передал квартиру меньшей площади и формулировку об отсутствии претензий нельзя убрать. Во-вторых, или до момента, когда подписывается акт, или сразу же после него застройщик должен быть направлена соответствующая претензия, где в качестве недостатка должны быть указаны сроки и площадь. Судебные инстанции при таких обстоятельствах встают именно на сторону дольщиков вне зависимости от того, что в актах прописано отсутствие претензий к застройщику.

Фактор банкротства застройщика проверяется без малейшего труда – открывается портал Высшего арбитражного суда и ищется соответствующая информация в его картотеке арбитражных дел. Если застройщик – банкрот, то в отношении процедуры банкротства будет возбуждено соответствующее дело, и в рамках этого дела дольщики смогут вполне удачно предъявить свои претензии.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!