Юридическая консультация по долевому строительству

Если застройщик передал квартиру меньшей площади

Можно ли отсудить часть денег, если застройщик передал квартиру меньшей площади?

Число проблем, с которыми могут столкнуться дольщики, достаточно велико, однако некоторые из них встречаются намного чаще остальных. Среди распространенных сложностей – ситуация, когда застройщик передал квартиру меньшей площади. Причем значительно меньшей – например, разбежка ощутимо превышает разрешенный по Договору участия в долевом строительстве 2-процентный порог. Разумеется, такой обманутый дольщик пишет застройщику соответствующую претензию. Однако стандартным ответным действием застройщиков, причем не официальным письменным ответом, а отговоркой на словах, становится заявление, что ни о каких возвращенных средствах и речи быть не может - денег у компании по любым причинам нет - и не предвидится.

Столкнувшиеся с таким отношением дольщики время от времени обращаются к юристам Законного Права за юридической консультацией о том, можно ли будет подавать на этих застройщиков иск в судебные инстанции после того, как будет подписан передаточный акт, включающий пункт об отсутствии претензий к строительной компании? И насколько велика вероятность того, что подобное дело удастся выиграть?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 907-23-92 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

если застройщик передал квартиру меньшей площади

Что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади и отказался возмещать ущерб дольщику

Ключевым для этой категории дольщиков является один основной вопрос. Вот строительная компания, руководствуясь непонятными мотивами, передает ощутимо меньшее помещение. Причем застройщик передал квартиру меньшей площади и этим не ограничился - он еще и включил в ДДУ условия, по которым в этой ситуации получившие меньшие помещения дольщики полностью лишаются каких бы то ни было прав на получение соответствующего сокращения величины оплаты. А ведь недостающие "квадраты" были оплачены, и современные цены на каждый метр скромными не назовешь. Насколько это вообще законно?!

Однако однозначно ответить на такой вопрос не получится - потому что практика судебных инстанций в области разрешения споров такого типа абсолютно не отличается единообразием.

Основным документом, определяющим отношения дольщика и строительной компании, стал отечественный Федеральный Закон 214. Согласно первой части его 7-й статьи, обязанностью застройщика становится передача дольщику такого помещения, который по уровню своего качества полностью отвечает всей совокупности обязательных современных требований – от технических регламентов и нормативов градостроения до каждого документа по проекту.

Смысл второй части этой же статьи позволяет сказать, что это самое качество ухудшается тогда, когда объект был выстроен со значимыми отступлениями от прописанных в ДДУ условий, а также с отклонений от прописанных в ФЗ-214 требований, или тогда, когда такое возведение привело к недостаткам иного типа - но они при этом все равно превращают постройку в объект, который непригоден для использования, которое для него предусматривает заключенный ДДУ. И если это случилось, дольщик обладает правом на то, чтобы потребовать от застройщика уменьшения цены договора, соответствующего уменьшению качества.

Четвертая часть все той же 7-й статьи ФЗ-214 прямо указывает на то, что если застройщик включила в ДДУ условия о том, что освобождается от ответственности за недостатки предоставленного объекта – эти условия автоматически признаются ничтожными.

Кроме того, если гражданин заключил ДДУ не из предпринимательских соображений, а руководствуясь домашними, личными или семейными нуждами, то к той части его вытекающих из ДДУ отношений, которые не регулирует ФЗ-214, применяется направлена на защиту потребительских прав часть российского законодательства. И ключевым документом этой части, естественно, становится закон.

В этом документе содержится утверждение о том, что любые условия ДДУ, которые по сравнению с правилами любых других нормативов российского права ущемляют потребительские права, признаются автоматически также недействительными.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 907-23-92 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

если застройщик не передал квартиру

Реальности судебной практики

Именно в связи с теми обстоятельствами, которые мы изложили выше, было признано незаконным постановление, которое приняло кемеровское областное управление такой структуры, как Роспотребнадзор. Это постановление было сформулировано в связи с правонарушением административного типа: застройщик передал квартиру меньшей площади, и в Договор ДДУ было включено ограничивающее права дольщика на уменьшение стоимости помещении соразмерно сокращению его площади условие. Формулировка о том, что не подлежит возмещению разница между проектными данными из ДДУ и результатами фактических замеров, была сочтена незаконной, поскольку это нарушение потребительских прав дольщика.

Судебные инстанции общей юрисдикции достаточно часто тоже часто принимают похожие решения в ситуациях, когда застройщик передал квартиру меньшей площади. Примером такого решения может послужить итоговое определение по судебному делу в 2012 году. В этом решении судебная инстанция Ханты-Мансийского автономного округа двадцать четвертого апреля 2012-го года указала: отменить изначальное судебное решение в связи с доводом застройщика о том, что дольщик владел информацией о договорных условиях и принял эти условия, а также обладает свободой заключения ДДУ, никто не собирается, потому что любое условие ДДУ, вступающее в противоречие с законодательством – ничтожно. Более того, осталось в силе изначальное решение о взыскании со строительной компании в пользу дольщика разницы и плюс к этому – компенсации нанесенного дольщику морального вреда. Сумма, которая подлежала взысканию, была определена по аналогии с третьим пунктом 555-й статьи российского ГК. В этой статье цена недвижимости устанавливается из расчета того, сколько стоит единица ее площади и насколько велика общая площадь объекта.

Точно к таким же выводам пришел двадцать первого февраля 2012-го года Санкт-Петербургский городской суд, который рассмотрел кассационную жалобу на принятое районным судом решение и вынес определение: после того, как помещение замерено специалистами БТИ, запрещается уточнять его объемы, вносить любые изменения и на базе этого проводить пересчет стоимости. В связи с таким определением строительная компания уплатила дольщику величину перерасчета за площадь, потому что застройщик передал квартиру меньшей площади и компенсировать разбежку отказался.

споры по площади квартиры

Но практика предоставляет и другие примеры: обстоятельства – сходные, а вот решение – противоположное. Именно таким оказалось кассационное определение, которое вынес Рязанский областной суд. В августе 2011-го года им было оставлено в силе решение судебной инстанции районного масштаба, где дольщики получили отказ на требование взыскать с застройщика разницу в цене из-за того, что площадь предоставленного помещения была меньше прописанной в ДДУ. Обоснованием такого судебного решения стала ссылка на то, что процентное отклонение предоставленной площади находится в тех рамках отклонений, которые в ДДУ прописаны как допустимые. Хоть при этом можно предположить, что решение могло быть и иным, если бы процент отклонения превысил бы прописанные в ДДУ допустимые границы.

Итак, можно констатировать, что споры, которые связаны с расхождением фактической и указанной в ДДУ площадей, разрешаются по-разному. Что касается акта без претензий к застройщику и связанной с ним судебной практики, то в этом отношении тоже до единообразия далеко.

Что можно порекомендовать

В первую очередь – никаких подписей дольщика на передаточном акте быть не должно, если застройщик передал квартиру меньшей площади и формулировку об отсутствии претензий нельзя убрать. Во-вторых, или до момента, когда подписывается акт, или сразу же после него застройщик должен быть направлена соответствующая претензия, где в качестве недостатка должны быть указаны сроки и площадь. Судебные инстанции при таких обстоятельствах встают именно на сторону дольщиков вне зависимости от того, что в актах прописано отсутствие претензий к застройщику.

Фактор банкротства застройщика проверяется без малейшего труда – открывается портал Высшего арбитражного суда и ищется соответствующая информация в его картотеке арбитражных дел. Если застройщик – банкрот, то в отношении процедуры банкротства будет возбуждено соответствующее дело, и в рамках этого дела дольщики смогут вполне удачно предъявить свои претензии.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 907-23-92 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

Консультация юриста для обманутых дольщиков:

Подробно

Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.

Долгострой

Долгострой

Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика

Иск на застройщика

Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?
Задержка строительства

Задержка строительства

Задержка строительства или долгострой - что делать дольщику?