Можно ли вернуть квартиру обратно, если ранее расторг ДДУ

Можно ли вернуть квартиру обратно, если ранее расторг ДДУ

В Юридическую консультацию Законного Права обратился участник долевого строительства: несколькими годами ранее из-за остановки фирмой-застройщиком строительных работ расторг с ней ДДУ. Застройщик, в нарушение действующего законодательства, не вернул дольщику цену договора и проценты по ней, и в настоящее время попал под процедуру банкротства. Возникает вопрос: «Как в таком случае дольщику защитить свои права?» Юрист по долевому строительству отвечает.

В статье 9, части 4, Закона 214-ФЗ Российской Федерации, определяющего права и обязанности сторон ДДУ в части строительства на долевой основе жилой многоэтажной недвижимости указывается, что ДДУ считается недействующим в случае расторжения его одной из сторон в одностороннем порядке и информировании об этом второй стороны, со дня отправки такого уведомления. В сложившейся ситуации это означает, что после одностороннего расторжения дольщиком ДДУ, у фирмы-застройщика, в соответствии с законом, возникают перед дольщиком денежные обязательства и прекращаются имущественные, то есть у застройщика возникает право не передавать дольщику объект недвижимости. Правила выполнения фирмой-застройщиком денежных обязательств приведены во 2 части этой статьи.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация Санкт-Петербурге

Практика исполнения действующих правовых норм, определяющих процедуру расторжения ДДУ, показывает, что застройщик, как правило, под разными предлогами не исполняют свои денежные обязательства перед дольщиком в случаях одностороннего расторжения ДДУ. Именно поэтому опытные юристы рекомендуют не расторгать ДДУ в одностороннем порядке, а добиваться прекращения договорных обязательств в суде.

Из выше сказанного вытекает, что после одностороннего разрыва ДДУ дольщиком, у фирмы-застройщика по отношению к нему появляется обязательство по возвращению денежного эквивалента цены договора и процентов по ней. С точки зрения закона это также означает, что после получения дольщиком денежного эквивалента цены договора, он теряет право претендовать на выполнение застройщиком своих обязанностей по передаче дольщику жилой недвижимости.

Эта правовая норма подтверждена многочисленными решениями в судебных инстанциях. Например, 13 Арбитражный суд в своем судебном решении за номером А21-4787/2010 от 21 февраля 2013 году определил, что отказывает истцу в исполнении его требования по передаче жилой недвижимости, так как он являясь дольщиком в одностороннем порядке расторг ДДУ и тем самым утратил право на передачу ему застройщиком жилой недвижимости. Этот же суд принял аналогичное решение за номером А56-33132/2009-з32/11 от 2 февраля 2012 году, в котором указал, что в соответствии со статьей 453, пункт 2 ГК России после одностороннего расторжения дольщиком ДДУ, обязательства сторон утрачивают силу. Дольщик теряет право требовать включения в реестр кредиторов фирмы-застройщика на передачу жилой недвижимости.

18 Арбитражный суд в своем судебном решении за номером 18АП-536/2012 от 20 февраля 2012 года указал, что для включения в перечень дольщиков, требующих передачи жилой недвижимости, истец должен доказать, что он, в соответствии с действующим законодательством, является участником ДДУ и вступление в договорные отношения с застройщиком было совершено для получения жилой недвижимости на правах долевого участия.

Закон 127-ФЗ, статья 201.1 от 26 ноября 2002 года, определяющий правовые нормы процедуры банкротства, устанавливает, что денежное требование участника ДДУ подразумевает собой возвращение денежного эквивалента суммы, уплаченной им в счет цены договора, обязательством которого является передача жилой недвижимости. Статьей 201.4 этого же закона указывается, что во время исполнения любых процедур банкротства застройщика финансовые требования к банкроту могут предъявляться исключительно в рамках проводимых процедур и с соблюдением определенного правовыми нормами порядка предъявления их фирме-застройщику. Исключения могут касаться только текущих платежей. Также после начала проведения процедуры банкротства все действия по исполнительной документации, касающейся требований дольщиков, прекращаются до окончания этой процедуры.

Однако в практике судов отмечены несколько случаев, когда решения судебных учреждений по подобным делам принимаются с учетом презумпции возможного исполнения требования включения дольщиков, в одностороннем порядке прекративших действие ДДУ, в перечень передачи жилой недвижимости. Однако это возможно только после того, как такие дольщики совершат юридически оправданные действия, подтверждающие их положение как полноправного участника договорных отношений ДДУ. Такое решение за номером 33-4012/2015 от 17 апреля 2015 года принял областной апелляционный суд Самарской области, в котором подтверждено включение дольщика в реестр передачи жилой недвижимости после одностороннего расторжения им ДДУ.

Учитывая все вышеизложенные положения, дольщику, расторгнувшему договорные отношения ДДУ с фирмой-застройщиком в одностороннем порядке, следует направить иск о требовании исполнения денежных обязательств фирмой-застройщиком и включения его в перечень кредиторов. Оно должно быть направлено временному управляющему процессом банкротства и в Арбитражный суд, который рассматривает процедуру банкротства фирмы-застройщика.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!