Сделки по предварительным договорам

Сделки по предварительным договорам

Сделки по предварительным договорам - одна из главных опасностей рынка недвижимости.

На рынке новостроек Северной столицы можно отыскать практически любые варианты приобретения жилья. С момента, когда появился знаменитый Ф-214, непререкаемым фаворитом и самым востребованным способом такой покупки стал ДДУ (Договор Долевого Участия в строительстве). И это закономерно, ведь уровень защищенности дольщика в этом случае весьма высок. Однако статистические данные со всей неумолимостью показывают, что примерно треть сделок питерского рынка – это все еще предварительные договоры купли-продажи, сокращенно именуемые ПДКП.

Этот факт вызывает недоумение из-за очень специфической репутации таких договоров, а также того, что именно они породили печально знаменитые двойные продажи. Однако немалое число стройкомпаний-застройщиков с железобетонным упорством продолжает настаивать именно на ПДКП и не приемлет никакие другие варианты. И у потенциальных покупателей недвижимости возникает разумный вопрос – а это вообще законно?

Чтобы выяснить все стороны ПДКП, продемонстрировать главные подводные камни покупки по этому договору, следует обратиться к тем, кто в этом по-настоящему разбирается – к экспертам рынка недвижимости и юристам, специализирующимся в жилищных вопросах, вопросах недвижимости. Юридическая консультация положит начало правильной оценке информации и принятию решения.

Итак, что говорят настоящие специалисты cделках с недвижимостью?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Что можно увидеть, если смотреть в корень?

Специалисты в первую очередь указывают на то, что под общей вывеской ПДКП сосуществуют несколько категорий договоров.

Первая категория используется тогда, когда проект постройки находится, можно сказать, только на этапе своего рождения, и разрешительные документы на него еще не получены. Однако уже в это время стройкомпании-застройщики, которым постоянно требуется входящий финансовый поток для своего функционирования и которые не намерены использовать в работе собственные средства, начинают продавать помещения, используя как раз сделки по предварительным договорам. Почему именно так?

Сделки с недвижимостью по предварительным договорам

Все дело в ограничениях, которые накладывает на стройкомпании отечественное законодательство. Ведь согласно ему, ни о каком ДДУ не может даже близко идти речи до тех по, пока разрешительные документы не получены. Но деньги стройкомпаниям-застройщикам хочется получить как можно раньше. И для этого могут быть использованы два варианта. Можно, конечно, подождать, пока все разрешения появятся – но когда это еще случится? И можно в обход отечественного законодательства запустить продажи раньше, чем документы будут на руках – то есть попросту собрать деньги с тех клиентов, кто выражает желание с ними расстаться прямо сейчас.

Чтобы это реализовать, стройкомпании-застройщики придумали особый договор – ПДДУ, т.е. вроде как ДДУ – но в то же время предварительный. Он заключается тогда, когда разрешения на работы еще нет, и предполагает, что в перспективе, когда документы будут оформлены, все переоформляется в уже обычный ДДУ. Для стройкомпаний это отличный вариант – а вот для покупателя это полное отсутствие его интересов, помноженное на незаконность и мутность самой схемы. Все эксперты однозначны в своем мнении – вашей подписи на таком договоре не должно быть совсем.

Вторая категория сделки по предварительным договорам – это когда дом уже находится в стадии возведения, и для реализации помещений стройкомпания использует ПДКП. Но эксперты снова категоричны – ни в коем случае нельзя такое подписывать. Почему? Потому что отечественное законодательство четко регламентирует, какие договора возможны на каких этапах строительства, и на этапе возведения таких договоров может быть всего три, и это – ЖНК, ДДУ или ЖСК – но ни в коем случае не сделки по предварительным договорам.

Что на практике означает подписание ПДКП?

Итак, железобетонным правилом покупателя квартиры в новостройке должно стать правило ни в коем случае не идти на сделки по предварительным договорам. Причина этого станет понятной, как только мы разберемся том, что реально получает покупатель по такому договору. Что же является предметом ПДКП?

И вот тут нас ждет интересное открытие: сделки по предварительным договорам предоставляют покупателю вовсе не недвижимость, как некоторые думают. Они предоставляют ему только намерение стройкомпании-застройщика заключить с покупателем когда-нибудь в будущем сделку по покупке. И все – никаких гарантий на получение помещений, никакой регистрации на официальном уровне в отечественном Росреестре, зато оплата – заранее и полностью. И в результате подписавший подобную бумагу ничем не защищен вообще, так что двойные продажи тут станут естественным продолжением дела.

Учитывая, что рассчитывать следует на лучшее, а вот готовиться следует к худшему, то самым мрачным прогнозом для покупателя недвижимости по ПДКП будет банкротство стройкомпании или что-то аналогичное. И если сработает именно худший сценарий, то клиент такой стройкомпании останется и без жилья, и без денег. Добро пожаловать в клуб обманутых застройщиками.

Но ведь застройщик тоже рискует? Конечно. Предусмотрены и солидные штрафы, и возврат покупательских средств, и всяческие компенсации – в полном соответствии с 395- статьей российского ГК. А теперь внимание – вопрос: сколько реальных фактов таких выплат вы сможете отыскать? Попробуйте найти - и удивитесь, насколько это трудно.

Но ведь если существуют сделки по предварительным договорам – есть какие-то допустимые варианты их использование? Безусловно.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как продается жилье по законной схеме ПДКП?

Для того, чтобы сделки по предварительным договорам стали легальным вариантом продажи жилых помещений, должно быть соблюдено главное условие: возведение здания уже должно быть полностью завершено, а вот оформление помещений в собственность еще не начиналось. Как раз в этом случае ФЗ-214 уже не позволяет заключать ДДУ, и ПДКП станет вполне законным выбором. С одним «но»: обязанностью стройкомпании-застройщика должно стать переоформление ПДКП в классический договор купли/продажи после того, как оформление в собственность будет реализовано, поскольку именно такой договор для жильцов становится правоустанавливающим.

Полезно не забывать и о том, что продажа квартир в новостройках может проводиться далеко не только самой стройкомпанией. К примеру, юрлицо может вести бизнес путем вкладывания средств в постройку, а получает прибыль за счет последующей реализации помещений. Когда стройкомпания получит требуемые отечественным законодательством документы и запустит процесс возведения здания, такой инвестор перезаключает с ней договор, и в последующем занимается реализацией своей доли помещений сначала, как и требует закон, по ДДУ, а после окончания постройки – через сделки по предварительным договорам. И что примечательно – проблемы именно с этой категорией продавцов – дело достаточно редкое.

Однако такие инвесторы могут выбрать и радикально иную стратегию. Никакого перезаключения договора они не делают – а значит, реализацией помещений по схеме ДДУ тоже не занимаются совсем. Они дожидаются момента сдачи постройки в эксплуатацию, и после этого на абсолютно законных основаниях ведут реализацию жилья по схеме ПДКП.

Что о них следует знать потенциальному покупателю? Что такие продавцы – зона высокого риска. Причина риска в том, что покупатель сумеет оформить на свое приобретение право собственности только тогда, когда абсолютно все инвесторы этого проекта не подпишут друг с другом особый акт – по реализации инвестиционного контракта. А это ожидаемое всеми покупателями событие инвесторы могут затягивать неопределенно долго, отодвигая в неопределенное будущее ваше получение права собственности на уже оплаченную квартиру. И все это время вы будете лишены очень многих возможностей.

Все-таки заключаете ПДКП? Тогда будьте внимательны!

Если вы все-таки решились воспользоваться каким-нибудь вариантом схемы с ПДКП, полезно отследить несколько минимизирующих проблемы и риски моментов.

Во-первых, в структуру документа должны быть включены параметры помещений – причем включены ясно и точно: какая площадь будет, сколько комнат в квартире, на каком этаже она будет располагаться и прочие подобные детали.

Во-вторых, цена вопроса в бумаге прописывается точно и ясно, и зафиксирована окончательность этой цены и полное отсутствие ее изменений в будущем.

В-третьих, момент подписания основного договора должен быть тоже указан в ПДКП. Бывает так, что его нет – но тогда законодательство ограничивает временной лимит на его подписание сроком в один год. А если за год этого не случилось – право на расторжение и требование вернуть средства остается за покупателем.

И, наконец, можно оговорить ответственность продавца – она тоже лишней не будет.

Эксперты рекомендуют: как реагировать на ситуации

Если стройкомпания-застройщик предлагает приобретение жилья по «предДДУ» - отказывайтесь сразу и категорично.

Если жилье предлагается на базе сделки по предварительным договорам в доме, который еще не построен – ни в коем разе не соглашайтесь.

Если стройкомпания-застройщик предлагает ПДКП в завершенном и не сданном в эксплуатацию здании – откажитесь.

Если помещение планируется приобрести не у самой стройкомпании-застройщика, а у инвестора – проверяйте правоустанавливающие бумаги продающей стороны, обратите внимание на то, правильно ли они оформлены, а также на сроки, в которые планируется передача объекта этому инвестору. Все они должны быть проставлены в документе, и если чего-то нет – риск становится избыточно высоким.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!