Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры
Когда становится возможным расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры?
9-я статья ключевого для российских дольщиков закона ФЗ-214 говорит о том, что дольщик обладает правом на расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры в одностороннем порядке, если указанный в Договор участия в долевом строительстве срок передачи помещения строительная компания превысила на два и более месяца. Иногда застройщики присылают письменные предложения продлить этот указанный в ДДУ срок передачи. Но дольщики далеко не всегда согласны отнестись к этому благосклонно. И поэтому они интересуются, можно ли использовать письмо или факт его получения в качестве основания для одностороннего расторжения ДДУ, которое предоставляется первой частью 9-й статьи, или таким основанием может стать только решение судебной инстанции?
Расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры: статьи из Гражданского Кодекса РФ
Начнем разбираться в ситуации с того, о чем на самом деле говорит 9-я статья Закона 214. Согласно первой ее части, у дольщика действительно есть право на одностороннее расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры в ряде случае. И среди прочих таких случаев – если застройщик не исполняет взятые на себя в отношении сроков передачи помещений обязательства и задерживает эту передачу более чем на два месяца.
Если эту норму толковать самым что ни на есть буквальным образом, то она предоставляет дольщику право на отказ от ДДУ только тогда, когда уже зафиксирован факт нарушения строительной компанией обозначенных в ДДУ сроков по передаче помещения дольщику, потому что срок это уже превысил два месяца.
Однако в ФЗ-214 есть еще и 6-я статья, третья часть которой возлагает на застройщика одну интересную обязанность. Согласно ей, строительная компания, которая прогнозирует невозможность завершить стройку и передать помещения дольщикам в обозначенный в ДДУ срок, обязана как минимум за два месяца до наступления такого срока сделать две вещи. Она, во-первых, должна уведомить дольщика, что вовремя он помещение не получит, и, во-вторых, предложить ему изменить условия ДДУ в отношении такого срока. Смысл этой нормы как раз и заключается в том, чтобы дольщик узнал о будущей просрочке за два месяца до того, как она станет фактом, и получил об этом соответствующее уведомление.
Если уведомление получено в полном соответствии с условиями ФЗ-214, т.е. за два месяца до того, как нарушение сроков состоится, и за четыре месяца до того, как оно станет основанием для расторжения, то получение такого уведомления не может быть использовано под расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры – фактически сроки еще не нарушены, так что для одностороннего отказа еще нет никаких оснований.
Момент с которого одностороннее расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры считается состоявшимся, прописан в четвертой части этой же статьи. Там говорится, что ДДУ считается расторгнутым ровно в тот день, когда дольщик направит застройщику уведомление о своем одностороннем отказе от ДДУ. Такой подход подтверждает и правило третьего пункта 450-й статьи российского ГК, где расторжение или изменение договора считается реализовавшимся частично или полностью, когда такой отказ допускают ДДУ или закон.
453-я статья российского ГК в своих втором и четвертом пунктах говорит еще об одной стороне одностороннего расторжения ДДУ: когда договор расторгается, прекращаются и любые прописанные в нем обязательства и одной, и другой стороны. А значит, ни одна из сторон уже не сможет предъявить никаких требований в отношении того, чтобы вернуть исполненное на момент расторжения – если, конечно, соглашение сторон или законодательство не предусматривают обратного.
Последствия принятого дольщиком решения вполне ясно определяют вторая и шестая части 9-й статьи ФЗ-214. Однако несмотря на такую ясность и определенность, на добровольных началах застройщики выполняют эти совершенно законные обязанности настолько редко, что можно считать – практически никогда. И особенно в тех случаях, когда речь идет о возврате взносов дольщикам, и особенно - об уплате полагающихся им процентных выплат. А что гарантированно вызовет противодействие строительной компании, так это величина этих процентов. И выбравшие путь одностороннего отказа от ДДУ обманутые дольщики практически неизбежно будут взыскивать все причитающиеся им с застройщика на законных основаниях денежные суммы в рамках судебных инстанций, на что юристы Законного Права рекомендуют ориентироваться сразу же.
Итак, если тот срок, который прописан в ДДУ в качестве момента передачи помещения, пока еще не наступил и поэтому фактически еще не нарушен, юристы Законного Права не усматривают никаких оснований для такого решения, как одностороннее расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры. Разумеется, всегда есть возможность для использования других оснований, перечисленных в той же 9-й статье – например, качество предоставляемого помещения и его нарушения. Но пока нет нарушения по тому основанию, которое было приведено, нет и основания для расторжения.
Когда нужно обращаться в суд?
Если дольщик настроен решительно и не склонен к компромиссным решениям, то в случае, когда застройщик предлагает любые дополнительные соглашения об изменении сроков – их не следует подписывать. И уже нет никакого смысла дожидаться, пока закончится строительный процесс, для того чтобы обратиться в судебную инстанции с иском на застройщика о расторжении ДДУ, а также обязательном возврате взноса, взыскании положенной в такой ситуации неустойки и возмещении всего объема возникших убытков – достаточно просто дождаться момента установленной в ДДУ передачи помещений.
Бывают случаи, когда судебная инстанция исходит из необходимости установить факт того, что передача помещения на деле была просрочена как минимум на два месяца. Но учитывать следует и то, что к системе отношений «застройщик-дольщик» применяются нормы потребительского российского законодательства, а эти нормы предоставляют дольщику возможности защищать весь спектр своих прав, в том числе – и расторгать ДДУ, при любой продолжительности допущенной застройщиком просрочки.
Но если одностороннее расторжение ДДУ из-за просрочки передачи квартиры – не единственный вариант, который интересует дольщика, и получение помещения все-таки тоже представляет интерес, а перспектива его получить по-прежнему существует – можно либо дождаться получения разрешительных документов на эксплуатацию здания, либо даже получить помещение, соблюдая все формальности. И только после этого – выдвинуть требование о вполне законной неустойке.
Какой бы вариант не выбрал дольщик, юристы Законного Права рекомендуют направить претензию стройкомпании – это обязательное условие получения желаемого.
Консультация юриста для обманутых дольщиков:
Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.
Долгострой
Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ
Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика
Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?