Юрист для обманутых дольщиков
- Проверка договоров ДДУ,
- Составление исков, жалоб по взысканию неустойки, расторжению договоров, сопровождение дела при банкротстве застройщика,
- Защита прав дольщиков в споре с застройщиком.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Как расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика
Существует ли возможность расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика? Юридическая консультация от адвокатов и юристов по ДДУ по недвижимости в Новосибирске.
Современную российскую экономическую ситуацию простой абсолютно никак назвать нельзя. И на дольщиках эта сложность сказывается точно так же, как и на всех остальных. Многие из них на стадии планирования или подписания ДДУ никак не ожидали, что их жизненная тропинка сделает сложный зигзаг и сегодня они окажутся не в состоянии оплатить то, что еще вчера казалось вполне доступным. Таких дольщиков, которые подписали ДДУ, но не сделали еще ни единого платежа, очень сильно волнует вопрос – можно ли расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика? Ведь от того, будет ли у человека крыша над головой, зависит в жизни очень многое.
Основные принципы и возможности
Главное, что следует понимать в этой ситуации – это что возможные варианты сильно зависят от того, что включено в текст ДДУ. Однако ниже мы приведем ряд тезисов, которые позволят каждому оказавшемуся в аналогичной ситуации осознать ее перспективы.
Основной документ, который регулирует отношения дольщиков и стройкомпании – это российский Закон 214. Именно он и предусматривает последствия, которые влечет за собой ненадлежащий уровень исполнения или полное неисполнение дольщиком своих обязательств, в том числе – и по оплате.
5-я статья упомянутого закона лимитирует время допустимой просрочки. Согласно ей, если ДДУ предусматривает единовременно вносимый платеж, то максимальный временной лимит просрочки установлен равным двум месяцам. Если проходит больше времени, у застройщика появляется законно обоснованное право расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика. Порядок такого расторжения прописан в 9-й статье ФЗ-214.
Если же ДДУ предусматривает несколько последовательно осуществляемых платежей, для каждого из которых определен свой интервал времени, то для того, чтобы у застройщика появилась возможность расторгнуть Договор ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика, этот самый дольщик должен нарушить сроки или более трех раз в течение года, или однократно, но с просрочкой выше двух месяцев. Порядок такого расторжения также прописан в 9-й статье ФЗ-214.
Как только у застройщика появляются достаточные основания для того, чтобы расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика, стройкомпания в полном согласии с 9-й статьей ФЗ-214 получает право на подобное расторжение не ранее, чем по истечении 30-дневного периода ожидания после направления дольщику предупреждения. Предупреждение составляется в обязательно письменной форме и доносит до дольщика сведения о том, что его задолженность по уплате должна быть погашена, а ее непогашение сопровождается определенными последствиями.
Если дольщик по-прежнему не исполняет того, с чем сам же и согласился, подписывая ДДУ, а у строительной компании есть достоверные сведения о том, что предупреждение он получил или путем возврата письма от такого получения отказался, или же что дольщика вообще нет по указанному им самим адресу, то в распоряжении застройщика оказываются все нужные условия для того, чтобы на абсолютно законных основаниях и уже без промедлений расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика. Такое расторжение должно сопровождаться уведомлением дольщика о подобном отказе строительной компании от ДДУ, и направляется такое письменное уведомление с получением всех сопутствующих подтверждений – т.е. почтой, с описанием вложенного и заказным письмом.
Итак, отсутствие оплаты, поступившей от дольщика, позволяет строительной компании воспользоваться своим правом на односторонний отказ от ДДУ. Если она использует свое право, то смысл третьего пункта 450-й статьи российского ГК позволяет сказать, что ДДУ в этом случае считается измененным или расторгнутым. Такая точка зрения отечественного законодательства на проблему может быть использована для того, чтобы дольщик мог прекратить отношения со строительной компнией, стимулируя ее расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика.
И вот тут нужно учитывать одно большое и важное «Но». Но нужно учесть еще и смысл 5-й статьи ФЗ-214, которая указывает, что если дольщик нарушил временные рамки платежей по ДДУ, то он уплачивает застройщику неустойку. А величина этой неустойки составляет одну трехсотую часть ставки рефинансирования российского ЦБ от суммы того платежа, который просрочен, причем – за каждый день такой просрочки. Так что у подобного окончания отношений со строительной компанией есть своя цена – и весьма немаленькая.
Другой вариант прекратить отношения со строительной компанией и, соответственно, свои обязательства по ДДУ – это вариант переуступки права требования, позволяющий перевести долг на нового дольщика. Эту возможность предоставляет 11-я статья ФЗ-214, которая указывает, что допустимость такой переуступки возможна только после того, как цена договора будет уплачена, либо после того, как долг будет переведен на нового дольщика в установленном российским ГК порядке.
Пять возможных оснований для дольщика, чтобы односторонне отказаться от исполнения ДДУ
9-я статья ФЗ-214 устанавливает для желающего пойти на односторонний отказ от ДДУ дольщика пять возможных оснований для того, чтобы это сделать.
Во-первых, застройщик может не исполнить свои обязательства в отношении того, когда согласно ДДУ должен быть сдан объект, и не сделать этого даже по прошествии двух месяцев после этого срока, как позволяет это сделать законодательство.
Во-вторых, застройщик может не исполнить свои обязательства в отношении того, чтобы абсолютно безвозмездно исправить весь объем проблем и дефектов в разумно определенные сроки. Причем строительная компания не идет даже на то, чтобы соразмерно дефектам уменьшить цену или возместить дольщику расходы на то, чтобы он все исправления сделал своими силами.
В-третьих, можно отказаться от ДДУ в ситуации, когда помещение сделано с приведшими к ухудшению качества отступлениями от ДДУ, или с такими недостатками, которые делают помещение в принципе непригодным для прописанного в ДДУ использования.
В-четвертых, возможность отказа появляется в случае, когда отсутствовало уведомление о прекращении поручительства дольщика или застройщика не был заключен другой договор поручительства, порядок заключения которого предусматривает третья часть статьи 15.1 ФЗ-124.
И, наконец, есть ряд других оснований для отказа, которые предусматривает и сам ФЗ-214, и конкретный ДДУ.
По соглашению сторон
Есть и еще одна возможность расторгнуть ДДУ, и сделать это возможно по соглашению сторон. Если дольщик обращается к застройщику с таким предложением, и строительная компания согласна, то сторонам остается только составить соответствующее соглашение, оставить на нем свои подписи и передать его на государственную регистрацию. Как правило, если строительная компания не может внесудебно получить оплату по ДДУ и не может заключить с третьим лицом ДДУ по этой квартире, то после уведомления дольщиком о том, что тот оказался неплатежеспособным, строительная компания соглашается расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика путем подписания соглашения о расторжении.
Консультация юриста для обманутых дольщиков:
Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.
Долгострой
Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ
Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика
Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?