Можно ли поменять квартиру из-за недостатков?

У каждого человека есть свои представления о том, что такое недостатки и какие из этих недостатков считать существенными. Для дольщика эти его представления могут послужить причиной конфликтов с застройщиком. Наша юридическая консультация помогает дольщикам отстоять их права: взыскать неустойку, расторгнуть договор с застройщиком, вернуть деньги, вложенные в строительство квартиры, заставить его устранить недостатки в постороенной квартире, заменить её или возместить убытки дольщику за ремонт.

---

---

Существенные или несущественные недостатки квартиры?

В момент приемки квартиры дольщик может заметить в помещении недостатки, которые он считает существенными – например, высота от фундамента и о кромки подоконника расположенной на первом этаже квартиры кажется ему неустраивающей. Причем неприемлемой настолько, что он пытается поменять квартиру, на что застройщик, естественно, отвечает отказом. Можно ли вообще поменять квартиру из-за недостатков, которые кажутся дольщику существенными?

Возможность изменить тот объект, который указан в договоре ДДУ, у дольщика есть – для этого ему нужно согласие застройщика, и при наличии такого согласия – соглашение с ним, оформляемое письменно и даже регистрируемое в Росреестре.

Однако чаще всего к моменту передачи помещений никакой альтернативы строительной компания предложить уже не может – все варианты распроданы, поменять квартиру из-за недостатков уже невозможно и ни о каком согласии тут не идет и речи. И для дольщика остается только два варианта:

• - Он может понудить застройщика безвозмездно исправить все дефекты;
• - Он может расторгнуть ДДУ.

Однако приведенная ситуация не может быть рассмотрена полностью без понимания того, насколько недостатки, которые замечает пользователь и которые он считает существенными, на самом деле являются существенными – и являются ли они на самом деле недостатками. Потому что 7-я статья российского закона ФЗ-214 возлагает на застройщика полную ответственность за то, что она передаст дольщику полностью соответствующий ДДУ по параметрам качества объект. И что все требования техрегламентов, градостроительных регламентов и самого проекта будут выполнены полностью – наряду с любыми другими действующими в этом случае требованиями.

Чтобы выяснить, насколько высота от фундамента и о кромки подоконника расположенной на первом этаже квартиры соответствует всем указанным документам и правилам, дольщик может ознакомиться с экспертным заключением по проекту. Если проведение экспертизы федеральное законодательство не устанавливает, то есть еще проект и изменения в нем. Право знакомиться и с тем, и с другим, дольщику представляет вторая часть 21-й статьи ФЗ-214. И в ходе такого знакомства дольщик может сам (если разбирается) или с помощью привлеченных специалистов (если не разбирается) выяснить, есть или нет в ситуации, которая кажется ему существенным несоответствием, настоящее несоответствие и насколько оно велико. И тогда станет понятно, нарушены ли устанавливаемые 7-й статьей Закон 214 обязательные требования и насколько обосновано желание дольщика поменять квартиру из-за недостатков.

Если в итоге всего этого обнаружатся реальные нарушения, будет выявлено реальное отступление от условий ДДУ, или будут выявлены реальные недостатки, превращающие квартиру в непригодное для использования помещение, у дольщика есть полное право выдвинуть строительную компанию требование устранить все эти недостатки на абсолютно безвозмездной основе. Альтернативами такого устранения станет уменьшение цены Договора участия в долевом строительстве, соразмерное выявленным нарушениям, или возмещение тех затрат, которые потребуются на то, чтобы нарушения устранил сам дольщик.

Если нарушения выявлены существенные и в установленные дольщиком сроки устранение их не произошло, дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и выдвинуть застройщику требование на возврат всех средств. Кроме того, дольщик вправе требовать и выплаты процентов, величина которых составит одну стопятидесятую ставки рефинансирования российского ЦБ.

Основанием для того, чтобы расторгнуть ДДУ через судебную инстанцию, могут стать и еще три случая:

1. Когда возведение постройки или приостанавливается, или прекращается, причем дополняют такую ситуацию такие обстоятельства, которые ясно показывают – дом дольщикам передан не будет;
2. Когда проектная документация изменилась очень существенно, и в том числе – изменились размеры помещения, подлежащего передаче дольщику;
3. Изменилось назначение нежилых помещений или общего имущества, которое входит в структуру постройки.

Последствия у такого расторжения будут точно такими же - возврат всех средств и выплата процентов, величина которых составит одну стопятидесятую ставки рефинансирования российского ЦБ.

---

---