Юрист по недвижимости

Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

- Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью,
- Составление исков, претензий и жалоб,
- Защита ваших интересов в суде.

Задайте вопрос адвокату!


Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

8-911-135-08-21


Покупка доли в квартире

Покупка доли в квартире как процесс мало отличается по алгоритму от покупки квартиры. Но есть характерные особенности в этой сделки, которые нужно учесть. Помощь юриста по недвижимости в Санкт-Петербурге.

Экономическая ситуация последних лет заставляет подходить к своим расходам предельно рационально. И самой большой статьей затрат для многих оказывается аренда жилья. К тому же у арендованной квартиры есть и другой существенный минус - постоянную прописку там не оформить. Но что делать, если собственная квартира вам пока не по карману? Выходом может стать покупка доли в квартире.

Но, как и в любой сделке с недвижимостью, здесь есть свои тонкости, подводные камни и риски, о которых всегда полезно быть осведомленными заранее. И начать полезно с того, что такое это самая доля в квартире и как не спутать ее с другими похожими предложениями.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-911-135-08-21 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью

Какой бывает долевая собственность

Она бывает общей и выделенной.

Когда недвижимость принадлежит сразу нескольким лицам одновременно, и нигде не прописано никакой конкретики относительно того, кто именно владеет той или иной ее частью – это общая собственность. В теории в ней есть какие-то доли, на практике эти доли существуют только умозрительно и на бумаге не зафиксированы. Тонкость такой собственности – в том, что продать свою долю стороннему человеку владелец части квартиры не может.

Продать можно только выделенную долю – оформленную на конкретное лицо часть квартиры или дома, в составе которой обычно есть одно или несколько помещений. Самый наглядный пример – коммунальная квартира, где в отделенных одна от другой комнатах проживает одновременно несколько собственников.

Какие тонкости есть у покупки доли в квартире

Их несколько, и каждая тонкость принципиально важна.

Первое, что никак нельзя упускать из виду – это право других совладельцев долей в квартире на выкуп продаваемой доли. Смысл его прост: до того, как владелец доли сможет продать ее не являющемуся совладельцем стороннему человеку, он должен предложить выкупить эту долю всем другим собственникам жилья без исключений.

Как это делается? Грамотный подход будет таким:

  1. Составляется идентичное по условиям сделки со сторонним покупателем предложение;
  2. Предложение вручается каждому из совладельцев. Причем так, чтобы вручение можно был доказать – лично в руки при свидетелях под роспись или почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
  3. Если найдется согласившийся – придется продавать именно ему, это обязательное требование законодательства;
  4. Если удастся сразу получить письменный отказ от покупки доли в квартире – это будет идеальный вариант, но если нет – продолжительность их размышлений ограничивается сроком в один месяц;
  5. Кто-то из совладельцев может быть против, и вполне естественным следствием этого будут всевозможные попытки сорвать или затянуть процедуру. Однако максимум, на что может оказаться способен такой «диверсант» - это на месяц растянуть свои размышления о том, хочет он или не хочет выкупить предлагаемое. И если не хочет – продажа пойдет своим ходом;
  6. Если месяц размышлений не привел никого из совладельцев к идее купить долю – ее можно продавать покупателю со стороны.

Бывают случаи, когда согласившихся несколько – здесь купит долю тот, кто предложит лучшие условия. Не применяется право преимущественного приобретения доли в двух случаях – если передача доли новому владельцу делается на безвозмездной основе и если доля продается на торгах.

Вторая возможная проблема – это если доля выделена, но на ней прописаны не достигшие порога совершеннолетия граждане, а в совсем уж проблемном случае эти граждане – еще и владельцы этой доли. Выселить таких детей без разрешения органов опеки нереально, а для получения такого разрешения нужно обеспечить этим детям новое место для будущего проживания.

Если выделенная и продаваемая доля принадлежит собственнику, состоящему в браке, то для продажи необходим еще один обязательный документ – письменное согласие второй половины на проведение сделки. Если таким документом вы не озаботились, то после проведения сделки не дававший на нее своего согласия супруг может неожиданно осознать, насколько дорога ему та недвижимость, и через судебные инстанции признать сделку недействительной.

Еще одной неприятностью может стать неузаконенная перепланировка. Потому что придется либо ее узаконивать (а это далеко не всегда получается), либо приводить этот участок жилья в первоначальный вид (а это затратно и часто уничтожает хорошо сделанный ремонт).

Следующей трудностью, которая, впрочем, по закону будет проблемой продавца, оказываются задолженности по коммунальным платежам. Да, для покупателя это тоже создаст некоторые трудности (особенно если управляющая компания уже успела отключить свет, газ и воду), но эти трудности решаемые. Потому что новый собственник может потребовать (через судебные инстанции, если переговоры пойдут неудачно) восстановления коммуникаций и начала нового отсчета по услугам, а долги это управляющая компания должна сама взыскивать с бывшего владельца. А вот платежи за капремонт все-таки придется оплачивать покупателю – они «висят» на квартире, а не на человеке.

И, наконец, на квартире могут быть какие-то обременения, и то, что делается покупка доли в квартире, ничего в этом раскладе не меняет. А временами обременение накладывается и на долю. Поэтому перед покупкой очень полезным будет заказать актуальную выписку из ЕГРН – заплатив всего 350 рублей, вы сможете выяснить для себя много полезных вещей и избежать проблем.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-911-135-08-21 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Равна ли доля комнате?

Это один из самых распространенных мифов в делах о покупке доли в квартире. Большинство покупателей уверены, что доля – это именно комната, причем дна или даже несколько. И очень удивляются, когда оказывается, что предлагаемая им доля – это всего лишь угол комнаты в несколько «квадратов». В котором помещается, например, только диван. Так что в теории покупатель может рассчитывать на отдельное помещение, а на практике он станет «владельцем дивана» и будет вынужден жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми. Что обычно оказывается абсолютно невозможным.

Так что помните: доля – это далеко не всегда комната. Если вам нужен угол для жизни – нужно искать именно комнату, но если важна только прописка – то без разницы, в каком месте квартиры будут находиться принадлежащие вам суверенные «квадраты», вы все равно сможете на них прописаться.

А если покупку доли в квартире делает родственник?

Не имеет значения – в процедуре никакой разницы не будет. Были времена, когда сделка с родственниками не требовала участия нотариуса – и это было преимуществом. Теперь нотариальное заверение в принципе не требуется – разве что есть такое добровольное желание.

И раз уж зашла речь о родственниках – развенчаем еще один миф. Бытует мнение, что если делается покупке доли в квартире, то придется ждать три года для ее продажи – иначе налоги будут немаленькими. Это реальности не соответствует, потому что так происходит только в случае получения недвижимости в качестве подарка или наследства.

Какие документы требуются для покупки доли в квартире

Здесь проще всего покупателю – от него требуется только удостоверяющий личность документ, которым обычно оказывается паспорт. А вот у продающей стороны, кроме такого же документа (удостовериться, что это настоящий владелец), покупатель должен запросить:

  1. Актуальную выписку из ЕГРН – чтобы убедиться в наличии у продавца права собственности на долю и в отсутствии обременений;
  2. Правоустанавливающие бумаги – чтобы быть уверенными, что продающая сторона получила эту собственность вполне законным путем и по ней нет проблем. Какие могут быть проблемы? Очень разные. Например, доля стала подарком, но в договоре дарения прописано, что продавать ее собственник не может в принципе. Или вместе с долей покупателю переходит и жилец, обладающий правом пожизненного на ней проживания. Сюрпризов много – и убережет от них только толковый юрист по недвижимости;
  3. Актуальная выписка из домовой книги из паспортного стола – помогает точно выяснить, кто конкретно прописан на покупаемой доле и нет ли среди них несовершеннолетних;
  4. Справка от управляющей компании на предмет наличия коммунальных долгов;
  5. Техпаспорт – для выяснения неузаконенных планировок;
  6. Для несовершеннолетних - разрешение структур опеки;
  7. Для состоящих в браке - согласие второй половины на сделку с нотариальным заверением;
  8. Отказы других собственников от своего преимущественного права приобретения доли.

Последний документ требует отдельного рассмотрения.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-911-135-08-21 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как оформляется отказ от преимущественного права покупки доли в квартире

Если совладелец жилья не планирует приобретать продаваемую долю, он составляет и подписывает специальный документ - отказ от преимущественного права покупки доли в квартире. В теории для него нет никакой предусмотренной законодательством формы или обязательных к указанию сведений. Но на практике документ заверяется нотариально – а это значит, что оптимально будет, если и составит его тоже нотариус. А совладелец – просто заполнит и подпишет перед нотариальным заверением.

Тонкость, которую здесь нужно учитывать, заключается в том, что совладельцы добровольно не склоны куда-то ездить и что-то там заверять, тем более – что нотариальное заверение требует расходов в размере одной-двух тысяч рублей. Все эти сложности и расходы обычно берет на себя продающая сторона.

И кстати – о расходах.

Какие расходы ожидаются при покупке доли в квартире

Приобретающая сторона должна ориентироваться на две группы затрат:

  • - Сама по себе доля в квартире требует оплаты – и величина этой оплаты будет зависеть от того, к каким договоренностям пришли стороны сделки;
  • - Право собственности требует обязательной государственной регистрации, и расходы на нее составляют 2 тыс. руб. на нового владельца.

Расходы продающей стороны мы уже обрисовали. Впрочем, бывают случаи, когда продавцы настаивают на разделении своих расходов поровну между собой и покупателем. Согласиться на такой подход или нет – решает покупатель в зависимости от своих потребностей, возможностей и убеждений.

В какие сроки может быть осуществлена покупка доли в квартире

Учитывая, что требуется сделать для успеха сделки, какие переговоры провести, какие бумаги получить и сколько ждать размышляющих - процедура обычно занимает от двух до четырех месяцев. Причем значительную часть этого времени занимают как раз всевозможные переговоры и уговоры, на которые покупатель способен повлиять только косвенно.

Чтобы знать о возможных проблемах и успешно преодолеть возникающие трудности, всегда будет полезно проконсультировать о них у опытных юристов Законного Права - у нас огромная практика успешного решения всевозможных проблем, связанных с такими сделками. А если вы хотите снизить риски и проблемы настолько, насколько это вообще можно сделать - наши юристы предоставят вам всю возможную помощь и проведут сопровождение сделки.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-911-135-08-21 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!