Подсудность по ДДУ
Подсудность споров по ДДУ

Подсудность споров по ДДУ

Подсудность споров по ДДУ и кто ее выбирает? Может ли дольщик подать в суд на застройщика по месту своей регистрации, а не по месту регистрации застройщика?

Правило, которое должен накрепко запомнить каждый дольщик, который бережет свои нервы – это то, что застройщик не торопится никогда. К этому заранее надо быть готовым. Чтобы потом не удивляться тому, что вас не только не вызывают для приемки помещения, но и кормят такими обещаниями, которые по размаху сопоставимы с замыслом книг Герберта Уэллса или братьев Стругацких.

Но не удивляться и ничего не предпринимать – это разные вещи. Если застройщик никуда не торопится, это вовсе не значит, что к этому следует относиться с пониманием и сочувствием. Наоборот, следует твердо соблюдать свои интересы и защищать их всеми законными способами. В том числе – и подать на строительную компанию в суд с требованием неустойки за задержку передачи квартиры.

Однако застройщики часто стараются сделать для себя Договор долевого участия как можно более удобным и включают в него пункты о том, что любой спор будет рассматриваться там, где находится офис застройщика. Но для дольщика это часто не просто неудобно – это вообще проблема, особенно если живет такой дольщик, например, в Нижнем Новгороде, а квартиру строит в Санкт-Петербурге. И именно такие обманутые дольщики часто обращаются в Законное Право с вопросом, а нельзя ли рассматривать дело там, где находятся они, а не застройщик? И какие перспективы у таких дел в плане получения компенсаций?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста для дольщиков в Санкт-Петербурге

Основной принцип подсудности споров по ДДУ

Основной принцип подсудности споров по ДДУ

Рассматривать вопрос про подсудность споров по ДДУ следует начинать с девятой части 4-й статьи российского Федерального Закона 214, потому что именно этот закон является основным регулятором отношений дольщиков и застройщика. Как раз в этой статье прописано, что если дольщик приобретает помещение по ДДУ не для предпринимательства, а исходя из нужд личного, семейного или домашнего характера, то ту часть его отношений с застройщиком, которая не регулируется ФЗ-214, будет регулировать российское законодательство по защите потребительских прав.

Интересующая дольщиков подсудность споров по ДДУ будет регулироваться 29-й статьей российского ГПК, согласно которому иск по защите потребительских прав может рассматриваться на выбор или там, где исполняется ДДУ, или там, где пребывает истец. Причем выбор этот делает вовсе не застройщик – это право предоставлено только дольщику.

При этом никто не отменял и 32-ю статью все того же российского ГПК, которая позволяет менять территориальную подсудность споров по ДДУ так, как определят обе стороны этого дела по взаимному между собой соглашению, и сделать это до момента, когда судебная инстанция примет дело к своему производству. У этой статьи, правда, есть и исключения – она не позволяет изменять по такому соглашению подсудность дел, которую устанавливают 26-я, 27-я и 30-я статьи этого же ГПК.

Права потребителя – на первом месте

Таким образом, смысл тех норм российского ГПК, которые были приведены, позволяет изменить устанавливаемую 29-й статьей ГПК подсудность споров по ДДУ по выбору дольщика, если так устанавливает соглашение между сторонами, которое может содержаться в тексте ДДУ.

Но полезно помнить, что правила, определяющие подсудность споров по ДДУ и ее альтернативные варианты содержит далеко не только ГПК, но и в отечественном Законе о Защите прав потребителей. Первый пункт 17-й статьи этого документа включает важную для нашего вопроса норму – о том, что в принципе иск на выбор истца может быть предъявлен в одном из трех мест:

  1. Там, где находится сам истец;
  2. Там, где находится застройщик;
  3. Там, где заключен или исполняется ДДУ.

А первый пункт 16-й статьи содержит не менее важную деталь: если условия ДДУ ущемляют в сравнении с российским потребительским законодательством права дольщика как потребителя, то такие условия признаются абсолютно недействительными. В нашем конкретном случае это означает, что указанный в ДДУ пункт о том, что подсудность споров по ДДУ столичным судебным инстанциям может рассматриваться в лучшем случае как пожелание строительной компании, потому что это условие недействительно. А воспользоваться дольщик, в полном соответствии с 17-й статьей Закона о защите потребительских прав, может для предъявления своего иска той судебной инстанцией, которая располагается по его месту пребывания.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста для дольщиков в Санкт-Петербурге

Законодательные тонкости передачи квартиры

Раз уж дело началось с того, что застройщик просрочил передачу помещения, дольщику будет полезно знать несколько особенностей этого процесса.

Порядок, в котором это осуществляется, регламентирован в 8-й статье ФЗ-214. Согласно ей, застройщик должен изначально получить разрешение, предоставляющее право эксплуатировать возведенное здание. Когда такое разрешение будет получено, строительная компания должна отправить дольщику сообщение о завершении возведения здания и получении разрешения на его эксплуатацию, а также о том, что объект готов к передаче. В таком сообщении должно быть также указано, что приемка для дольщика – необходимость, и уклонение от нее порождает определенные правовые последствия.

Если дольщик не получил подобного сообщения в установленные ДДУ сроки, специалисты Законного Права рекомендуют не ждать от строительного моря хорошей погоды, а направить застройщику письменную претензию почтой или вручением под подпись. Причина такого хода становится понятной из 13-й статьи Закона о защите потребительских прав, где указано: если судебная инстанция удовлетворит установленные законом требования дольщика, то с застройщика в дополнение к присужденной судебной инстанцией неустойке взыскивается еще и штраф, величина которого равна половине этой неустойки.

Право суда на снижение неустойки

Наша юридическая консультация предуперждает, что есть еще одна очень важная для дольщиков особенность дел о неустойках. Дело в том, что 6-я статья ФЗ-214 предоставляет судебной инстанции право на основании 333-й статьи российского ГК снижать размер неустоек, если судебная инстанция сочтет ее размер несоразмерным тем последствиям, к которым привело неисполнение застройщиком своих обязательств в отношении передачи помещений.

Как показывает обзор судебной практики по таким делам, судебные инстанции по большей части используют эту статью ГК в основном лишь тогда, когда случай оказывается исключительным и когда ответчик в своем заявлении укажет веские мотивы для принятия им именно такого решения.

Но дать более-менее обоснованную оценку перспектив получения неустойки и возможных пределов, в рамках которых судебная инстанция может эту неустойку снизить, специалисты Законного Права могут сделать лишь после ознакомления с конкретикой ситуации – с ДДУ, с документами по его оплате, с состоянием получения разрешения на эксплуатацию.

В том случае, если из-за просрочки у дольщика возникают убытки, например – расходы по найму временного жилья, то вместе с неустойкой они тоже подлежат взысканию с застройщика.

Юристы Законного Права оказывает различные услуги по защите прав дольщиков, в числе которых – подготовка претензий, составление исковых заявлений и различных процессуальных бумаг. Обратиться к нам за помощью можно и по телефону, и посредством электронной почты. При этом помните, что основная часть затрат на юридические услуги взыскивается судебными инстанциями с застройщика вместе с суммами неустоек. А нам для эффективного представления ваших интересов потребуется доверенность, удостоверенная вами там, где вы работаете или живете.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 904-34-26 консультации юриста для дольщиков в Санкт-Петербурге

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Проверка сделок купли-продажи недвижимости

Проверка сделок купли-продажи

Независимый юрист по недвижимости полностью подстрахует сделку
Споры с застройщиками

Споры с застройщиками

Защита дольщиков в суде, споры с застройщиками, проверка сделок.
Плюсы и минусы ипотеки

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Обман при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры

Основные виды мошенничества при покупке квартиры. Не попадайтесь!