---

Переселение собственников из ветхого жилья

Каковы особенности переселения собственников из ветхого жилья? Что делать, если жильё не признают ветхим и отказывают в переселении? Юридическая консультация по жилищному праву в Новосибирске и помощь юриста в решении вопросов переселения.

Жилищная политика страны – это не только решение сложной задачи о том, где и как поселить тех, кто нуждается в жилье. Она решает множество других, не менее актуальных для россиян вопросов. И их в числе решать приходится такую непростую проблему, как переселение собственников из ветхого жилья. Именно она вошла сегодня в число приоритетных, и это естественно – ведь проще заблаговременно позаботиться о новом жилье и о переселении, чем потом иметь дело с руинами и оставшимися без крыши над головой гражданами.

Однако у многих проблема ветхого жилья вызывает недоумение - ведь в числе ежемесячных выплат есть сборы на капремонт, которые должны поддерживать любой дом в должном состоянии, не доводя его до проблемного. Так как же так получается, что появляется ветхое жилье? Может быть, под этим термином понимается что-то особенное?

---

---

Что такое «ветхое жилье» и откуда оно берется?

Каждый понимает, что для того, чтобы дом поддерживался в жилом состоянии – его нужно ремонтировать. И не просто красить или менять входные двери, а предпринимать капитальный ремонт. Но деньги на такое мероприятие не берутся из воздуха – их нужно собрать. И отечественное законодательство решает эту проблему просто: каждый житель дома делает выплату в фонд такого капремонта, и когда нужная сумма накапливается и поваляется потребность в устранении тех или иных недочетов – работы начинаются.

Но так бывает далеко не всегда. Часто накопленная сумма оказывается недостаточной для того, чтобы сделать нужные работы, и приходится ждать, когда наберется требуемая величина. Но ведь и проблема не ждет, пока ее решат – с течением лет состояние дома не улучшается, а наоборот – становится все хуже и хуже. И в итоге дом доходит до ветхого состояния. Но приобрести какое-то новое жилье для многих – задумка не по карману. Вот и получается: дом – ветхий, но люди в нем живут – потому что больше негде.

Точного и ясного определения того, какой дом считать еще нормальным, но нуждающимся в ремонте, а какой – причислить к ветхим постройкам, в отечественном законодательстве нет. Однако указать примерные ориентиры все-таки можно. Главный критерий ветхости – определенный уровень износа постройки: если кирпичный дом изношен на 70 % и более, а деревянная постройка и мансарда – на 65% и выше, то это уже ветхость.

При этом следует понимать, что жить в таком доме все еще можно, потому что несмотря на то, что постройка не удовлетворяет большей части эксплуатационных требований, ее несущие конструкции все еще обеспечивают зданию устойчивость. И в этом его главное отличие от жилья аварийного – в нем уже появляется реальная угроза того, что конструкции обрушатся.

Итак, ветхость – это определенный уровень износа постройки. Значит, чтобы причислить то или иное здание к числу ветхих, следует оценить этот износ. Однако здесь появляется вторая проблема – не существует точной формулы, чтобы эту степень износа вычислить. На практике оценку делают профильные специалисты, и проводят они ее приблизительно и на глаз. Поэтому причисление постройки к категории ветхих – дело очень субъективное, и возлагается оно на целенаправленно для этого создаваемую межведомственную комиссию. А ключевой нормативный акт, который рассматривает эти вопросы – это постановление российского Правительства за номером 47, принятое 28 января 2006-го года.

Переселение собственников из ветхого жилья

Чтобы переселиться из ветхого жилья, сначала требуется получить признание его ветхости. Для этого гражданин, живущий в проблемном доме, обращается в вышеупомянутую межведомственную комиссию с соответствующим заявлением. Возможен и другой вариант: организация, на которую возложена функция надзора за проблемными постройками и контроля их состояния, проводит осмотр дома, приходит к выводу, что постройка стала ветхой, и заключение об этом передает в межведомственную комиссию.

Когда подается заявление о признании постройки ветхой, к нему следует приложить несколько обязательных бумаг, а именно:

1. Копии документов, которые свидетельствуют о том, что подающий заявление гражданин обладает соответствующими правами на то или иное помещение в проблемном доме;
2. Акт оценки постройки, который предоставила профильная экспертная организация;
3. Проект предполагаемого реконструирования помещения, если оно изначально было нежилым, но планируется использовать его для проживания;
4. Другие бумаги, которые заявитель считает значимыми для прояснения ситуации.

Заявление и прилагаемые к нему бумаги совершенно не обязательно подавать лично – хоть и так тоже можно сделать. Для многих намного более удобной может стать их передача посредством МФЦ, интернет-ресурса госуслуг либо отправка почтовой службой.

Когда межведомственная комиссия получает заявление и прилагаемые к нему бумаги, отечественное законодательство предоставляет ей 30-дневный период времени для их рассмотрения и принятия одного из двух возможных в этой ситуации решений: указанное в заявлении помещение признается либо пригодным для того, чтобы в нем проживать, либо непригодным для этого.

Если комиссия признала, что состояние помещения пока находится в приемлемых рамках и оно пригодно для того, чтобы в нем жить, должен быть выбран путь решения имеющихся в нем проблем – либо проведение капремонта, либо проведение реконструкторских работ и перепланировочных мероприятий.

Если помещение признается непригодным для того, чтобы в нем жить, то оно признается аварийным и в зависимости от состояния несущих конструкций будет подлежать либо реконструкции, либо сносу, и должно быть начато как переселение собственников из ветхого жилья. Решение о подобном расселении передается в местную исполнительную властную структуру, которая и прописывает конкретный порядок проведения этого расселения.

Если заявитель воспользовался для подачи заявления МФЦ, почтой или порталом государственных услуг, то после принятия решения оно должно быть направлено ему в течение пяти дней.

---

---

В каком порядке должно проводиться переселение собственников из ветхого жилья?

У разного жилья – разные владельцы. Некоторые жилые помещения являются госсобственностью, некоторые принадлежат муниципальным структурам, а некоторые – включены в состав частного жилфонда. И тот порядок, в котором будет проводиться переселение собственников из ветхого жилья, будет самым непосредственным образом зависеть от такой принадлежности. Однако при возникновении ситуации выселения для гражданина существует три основных возможности:

• - Ему может быть предоставлено другое жилье, которое должно быть равноценно помещению, предназначенному для выселения;
• - Ему предоставляется другое жилье, но уже на основании договора соцнайма;
• - Ему выплачивается выкупная цена за его помещение.

Остановимся более подробно на каждой из этих возможностей.

Переселение собственников из ветхого жилья в равноценные жилые помещения

Это чаще всего самый предпочтительный для собственников вариант. Потому что вместо своего жилья, пришедшего в ветхое состояние, он получает другое - но в соответствующем для проживания состоянии. При этом должны соблюдаться и предоставляться соответственно взамен такие параметры, как число комнат и общая площадь.

Переселение собственников из ветхого жилья в жилые помещения по договору соцнайма

Те жилые помещения, которые предоставляются таким путем взамен ветхих, должны в фонде соцпользования быть выделены в отдельную квартиру либо комнату. Размер жилплощади такого помещения должен быть таким, чтобы для переселяемых граждан он бы соответствовал нормам выделения жилплощади на момент выселения, а также как минимум был бы равным размерам жилплощади предыдущей квартиры.

Еще одним условием, которое должно соблюдаться в процессе подобного переселения собственников из ветхого жилья, должно быть условие предоставления замены в том же городе и районе, где располагалось предыдущее жилье – если, конечно, другие варианты не предусмотрены отечественным законодательством.

Бывают ситуации, когда заключившие договор соцнайма граждане не желают его расторгать и покидать даже аварийное жилье. Если такое случается, властные органы обладают правом обращения в судебные инстанции для принудительного вселения – но при этом также предоставлением другого помещения.

---

---

Выплата выкупной цены

Немного особняком стоят ситуации, когда вместо переселения собственников из ветхого жилья им выплачивается выкупная цена их прежнего помещения без предоставления нового. Такая возможность предусматривается 32-й статьей российского ЖК. Тут есть тонкость: эта статья предназначена для регулирования изъятия жилых помещений для нужд государства или муниципалитетов, но на практике именно ее положения распространяются на ситуации переселения жителей ветхих домов.

Что такое выкупная цена? Это та величина денежных средств, которая равняется рыночной стоимости квартиры плюс все расходы, убытки и упущенная выгода, которые легли на плечи собственника в связи с переездом.

При этом полезно учитывать еще один интересный нюанс: то, что собственнику будет выплачена выкупная цена, вовсе не значит, что с ним не может быть заключено еще одно соглашение – о том, что вместо «изымаемого» ему предоставляется какое-то другое, и при этом в стоимость этого другого будет учтена при выплате выкупной цены.

Естественно, что предлагаемая собственнику выкупная цена далеко не всегда устраивает этого собственника. И в этом случае такой собственник сначала должен обсудить это свое несогласие с представителями соответствующего властного органа, а если обсуждение не приносит результатов – обратиться в судебную инстанцию. И уже эта инстанция в своем решении укажет, какую цену следует выплачивать этому собственнику.

Вокруг предлагаемо собственникам выкупной цены всегда множество споров. В основном потому, что собственники категорически не согласны с предлагаемыми суммами и считают, что их величина занижается искусственно, а собственнику негде жить и поэтому он соглашается даже на такие заведомо убыточные условия.

Иногда подобные дела связаны с тем, что должно включаться в выкупную цену. Ведь логично, что если выселяют из дома с участком, то в нее должна включаться и стоимость участка. Однако практика судов в этом аспекте далеко не так однозначна, как хотелось бы: какие-то судебные инстанции с такой точкой зрения согласны, какие-то – нет.

Где жить тем, у кого в доме проводится реконструкция или капремонт?

Жилье может быть признано ветхим и в принципе непригодным для жилья – и тогда их жителей ждет переселение собственников из ветхого жилья. Но бывает и так, что жилье может быть признано пригодным для капремонта и реконструкции – и где во время проведения этих работ должны жить обитатели дома?

Законодательство учло такую возможность и в 95-й статье российского ЖК предусмотрело, что на врем, пока в доме проводятся работы по его реконструкции или ремонту на капитальном уровне, всем его жителям должно быть предоставлено для проживания соответствующее помещение. Ведь именно для таких случаев и существует специальный маневренный фонд жилья. И если жильцы не соглашаются переселяться – это может быть сделано после принятия судебного решения уже в принудительном порядке.

В теории, сколько бы не длились реконструкционные или капитальные работы, наниматель после их окончания имеет право вернуться в свое помещение. Однако из этого правила есть одно исключение: реконструкция нередко приводит к изменениям в площадях помещений, и если площадь изменилась настолько, что нормам на одного человека уже никак не соответствует – вернуться в это помещение гражданин уже не может.

---

---

Что скрывается за формулировкой «Другое благоустроенное помещение»?

Когда проводится переселение собственников из ветхого жилья, их переселяют не в хижину посреди тайги, а в другое благоустроенное помещение. Что это означает на практике?

Во-первых, это значит полное соответствие предоставляемого помещения всем действующим нормам, будь то нормы технические, пожарные, санитарные или любые другие.

Во-вторых, это означает, что предоставляемое помещение будет располагаться в том же населенном пункте, где люди жили до переселения.

В третьих, помещение должно соответствовать требованиям благоустроенности, а именно:

• - Соответствовать среднему уровню планировки, коммунальных удобств, наличия лифтов и прочего в конкретном населенном пункте;
• - Соответствовать по площади и числу комнат занимаемому ранее помещению – без всяких замен на такой же набор комнат в коммуналке;
• - Соответствовать всем требованиям российского законодательства.

И в этом случае надо понимать: уровень благоустроенности города и деревни – далеко не один и тот же, и что подходит в качестве другого благоустроенного жилья сельскому жителю, то для городского будет никак не устраивающими его руинами.

Расселение ветхого жилья: реальность как она есть

Безусловным позитивом в деле переселения собственников из ветхого жилья стало поручение Президента РФ о том, чтобы всех таких граждан до 2017-го года успешно расселить. И благодаря этому заработал государственный механизм, включился финансовый поток и заработали госпрограммы.

Однако практика на местах показывает, что не все так просто:

1. Часто расселяют в новые микрорайоны абсолютно без инфраструктуры;
2. Высотность новых зданий делается намного большей, чем она должна быть по нормативам;
3. Новое жилье часто предоставляется нанимателю с точностью до метра таким, каким оно было в его распоряжении до переселения. А то, что в нем было прописано намного больше жильцов, чем предполагает норматив, никого не интересует – можете скворечники строить или в сотах жить, компактно, конечно, зато все поместитесь;
4. Далеко не каждый регион способен справиться с объемом переселения: число нуждающихся в нем намного превышает финансовые поступления.

Именно поэтому в случаях, когда предоставляемое при переселении жилье никак вас не устраивает потому, что закону не соответствует, восстановить справедливость всегда помогут компетентные жилищные юристы.

---

---