---

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в Новосибирска. Юридическая консультация в Новосибирске земельного юриста.

Путь к процветанию одинаков и в непростые времена кризисных экономических тенденций, и в благополучные и спокойные годы. Нужно свести свои расходы к возможному минимуму и сделать все, чтобы доходы выросли как можно больше.

Однако расходы не так-то просто сократить, ведь в их числе совершенно обязательные пункты, например – налоговые платежи. Но то, что на первый взгляд кажется железобетонно незыблемым, для компетентного адвоката – просто набор возможностей, из которых он выбирает самую удобную для своего клиента. И в числе налоговых выплат можно отыскать такую, которую можно весьма ощутимо уменьшить. Речь идет о платежах за землю.

---

---

Все дело в том, что величина этих платежей напрямую зависит от кадастровой стоимости вашей земли. А эта стоимость часто очень сильно завышена. И чтобы сократить такие платежи, можно осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Земельный юрист поможет вам решить этот вопрос.

Для чего проводится кадастровая оценка земли?

Земля – один из самых ценных ресурсов. И ценность ее – вовсе не абстракция, потому что она получает вполне конкретную оценку на государственном уровне. Ориентировочно раз в пять лет в соответствии с решением местных властей профильные специалисты производят осмотр земель и на основании осмотра выносят свою оценку того, сколько такая земля стоит. Эта оценка вносится в соответствующий кадастр, из-за чего она и называется кадастровой стоимостью.

Такая оценка производится не без причины: кадастровая стоимость становится той базой, на основе которой осуществляются расчеты земельного налога с владельцев земли и платы, взимаемой с арендаторов земель из муниципальной или государственной собственности.

Вывод отсюда прост: чем больше кадастровая стоимость – тем больше земельный налог. И его можно снизить – если провести оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Почему становится возможным оспаривание кадастровой стоимости?

Для поэта российские просторы – это полет души и вдохновение, а для государственного оценщика кадастровой стоимости – это необходимость ездить много и далеко. И оценщик стремится упростить себе жизнь всеми возможными способами. Например, выставлять оценку по принципу массовости, не вникая в особенности каждого отдельного участка, и по принципу максимума, не учитывая реалий рынка земли. В итоге чаще всего проставленная для участка кадастровая стоимость практически никогда не совпадает с рыночной и оказывается выше – потому что не учтена его специфика, от которой зависит реальная стоимость. А выше кадастровая стоимость – больше земельный налог.

Но именно здесь и кроется способ сэкономить – ведь можно провести оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Это предоставляет возможность привести указанную в кадастре стоимость этой земли к ее реальной рыночной оценке. А поскольку рыночная цена обычно значительно ниже, то и налог после оспаривания оказывается намного скромнее.

Основания для оспаривания

Ключевым документом, который регулирует оценку земель, является отечественный закон ФЗ-135. И в нем прописано, что пользователь земли или ее собственник обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Для этого у него может быть одно из двух оснований:

1. Когда шел процесс изначальной оценки земли, для ее проведения могла браться некорректная информация об этой земле. Например, неверно взята его площадь или неправильно прописана целевая функция. Чтобы это выяснить, нужно узнать, что за информация была взята в качестве основы для изначальной оценки. А сделать это можно при помощи запроса заинтересованного лица, который оно направляет в местные властные органы, занимающиеся такой оценкой. На получение ответа законодательство устанавливает временной лимит в одну неделю с момента получения запроса;
2. Проведение реальной оценки актуальной рыночной стоимости земли, которую проведет не государственный, а независимый оценщик. Как правило, в итоге такой оценки рыночная стоимость оказывается существенно ниже кадастровой – и благодаря этому можно потребовать внести ее в государственный кадастр недвижимости.

Если оспаривания проводит организация

Если неверно определенная для земли стоимостная оценка приводит к тому, что конкретные права того или иного юридического лица оказываются нарушенными, либо такая оценка нарушает законные интересы организации, то такое юрлицо или организация обладают абсолютно законным правом такую оценку земли должным образом оспорить. Примером такого нарушения законных интересов и прав становится начисление завышенного земельного налога. Правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка обладает не только его непосредственный владелец, но и арендатор – поскольку величина его аренды напрямую зависит от величины кадастровой стоимости.

Когда организация примет решение о подобном оспаривании, первым ее шагом будет обязательная досудебная процедура – подача соответствующего заявления в спецкомиссию при местном управлении Росреестра. Срок подачи заявления в законе обозначен достаточно широко – это можно сделать в любое время до тех пор, пока государственный кадастр содержит оспариваемые сведения.

К заявлению следует приложить несколько бумаг. В их число войдут:

1. Выданная подразделением Росреестра справка о величине текущей кадастровой стоимости;
2. Заверенные нотариально копии правоустанавливающих бумаг на землю;
3. Доказательства того, что изначальная стоимостная оценка была сформулирована ошибочно (если в ходе оценочной работы взяты некорректные сведения о земле);
4. Предоставленный независимым экспертом-оценщиком отчет, предоставляющий сведения о рыночной цене этого участка, и предоставленное экспертом СРО заключение по этому отчету, оценивающее его положительно (если изначальная оценка не учитывала значимые для рыночной цены особенности участка).

Если заявитель считает, что любые другие бумаги способны повлиять на результат рассмотрения его заявления комиссией – он обладает правом эти бумаги предоставить.

По предоставленным бумагам комиссия в течение одного месяца должна принять решение. Если один месяц прошел, но решение не принято, или решение принято, но организация с ним не согласна – эта организация вправе обратиться в судебные инстанции.

---

---

Оспаривание через судебные инстанции

Если для организаций стадия подачи предварительного досудебного заявления обязательна, то для гражданина она таковой не является – он может сразу обращаться с такой проблемой в судебную инстанцию. Причем обращаться следует не в арбитражные судебные инстанции, а в инстанции общей юрисдикции. Причина проста: из компетенции российских арбитражных судов эти споры были исключены еще в 2014-м году.

Итак, на территории региона расположения земли выбирается соответствующая судебная инстанция областного, краевого или республиканского уровня, куда и подается заявление. В подавляющем большинстве дел причиной, по которой землевладельцы ведут оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, становится разница между рыночной и кадастровой оценкой земли. А это, в свою очередь, означает, что перед обращением в судебные инстанции следует провести оценку с помощью независимых экспертов, причем эти эксперты должны состоять в саморегулируемой организации оценщиков, или сокращенно – в СРО. И подобный независимый эксперт-оценщик не просто определяет актуальную рыночную стоимость земли, а определяет ее на момент, когда была проведена кадастровая оценка.

Как только проведенная независимым экспертом оценка участка получена, следует по этому отчету получить положительное заключение. Такое заключение предоставит та СРО, к которой принадлежит проводивший оценку эксперт. Заключение – необходимость, поскольку в деле оспаривания он станет обязательным доказательством.

Заявление об оспаривании

Согласно последней редакции отечественного КАС, а конкретно – его 25-й главы, если речь идет о том, чтобы оспорить кадастровую оценку земли, то подавать для этого следует заявление административного типа.

Это значит, что такое заявление должно включать два набора сведений: обязательные сведения, которые прописываются в125-й статье российского КАС, и сведения о том, как проведенная государственная оценка привели к тому, что права истца оказались нарушенными. Прекрасным примером послужит проведенный расчет соответствующего налога по двум наборам данных - кадастровому и рыночному, с указанием суммы налога, которая окажется начисленной излишне.

К заявлению прикладывается пакет бумаг, который включает:

1. Удостоверенные нотариусом правоустанавливающие бумаги на землю;
2. Справка о величине стоимости земли по данным государственного кадастра;
3. Доказательства того, что права заявителя оказались нарушенными, к примеру – подтверждения налоговых уплат, рассчитанных по кадастровым данным и по сравнению с рыночными данными оказывающихся начисленными с превышением;
4. Для организаций – решение, которое на досудебном этапе приняла комиссия Росреестра;
5. Подтверждение уплаты госпошлины, которая для юрлиц составляет шесть тысяч рублей, а для физлиц - триста рублей;
6. Предоставленный независимым экспертом-оценщиком отчет о рыночной стоимости и по нему - заключение СРО.

Копия всего этого пакета земельных документов должна быть предоставлена противоположной стороне - либо самостоятельно, либо через судебную инстанцию.

Решение судебной инстанции и его исполнение

На разрешение дела у судебной инстанции уходит обычно два месяца. А обязанность доказывать, что оценка стоимости по государственному кадастру изначально была сделана и внесена в государственный кадастр неверно - забота истца.

Возможна ситуация, когда сторона-ответчик сделает ставку на то, что предоставленный независимым экспертом-оценщиком - недостоверен, либо в нем усомнится сам суд. Если это произойдет, то будет назначена уже судебная оценочная экспертиза.

Если же судебная инстанция сочтет, что точка зрения истца верна, то выносится соответствующее решение, в котором будет прописана уже новая величина стоимостной оценки участка, которая и должна будет фигурировать в государственном кадастре.

При этом полезно учитывать, что применена эта обновленная стоимость будет только с 1 января года подачи истцом своего заявления. И если неоправданно высокий налог уплачивался в предыдущие годы – вернуть его из бюджета не получится.

---

---