Односторонняя передача квартиры застройщиком

Односторонняя передача квартиры застройщиком

Односторонняя передача квартиры застройщиком: когда это возможно и какими будут последствия?

Вопрос от дольщика:

За консультацией в Законное Право обратился участник долевого строительства, в ситуации которого огромное число дольщиков без труда узнает и свои насущные вопросы. Застройщик, с которым он подписал ДДУ, просрочил сдачу квартиры аж на восемь месяцев, а вместо требуемого законодательством письменного приглашения на приемку ограничилась телефонным звонком. Дольщик в процессе приемки отыскал в квартире несколько недостатков, о которых и подписал с представителем застройщика соответствующий акт. Однако вместо устранения этих недостатков через неделю ему на почту пришел другой акт – односторонний о приемке квартиры.

Дольщик не стал его подписывать и дождался устранения всех обнаруженных недостатков. Когда все было завершено, он обратился к застройщику для подписания двустороннего акта – но получил отказ, который застройщик мотивировал достаточно странно – что этот акт, дескать, вполне себе является законно признанным основанием для регистрации права собственности, и что уже пять десятков человек все нормально зарегистрировали.

Дольщик подчеркивал, что больше никаких документов он не подписывал, от застройщика больше никаких бумаг и извещений не получал. И его интересовало, является ли законной такая односторонняя передача квартиры застройщиком, и может ли он получить неустойку?

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 907-23-92 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

Разбираемся в описанной ситуации

Основания, по которым осуществляется государственная регистрация права собственности дольщика, - это документы, которые подтверждают факт постройки соответствующего здания. В число таких бумаг входят:

  1. Разрешение на то, чтобы ввести здание в эксплуатацию;
  2. Передаточный акт или его аналог, подтверждающий передачу объекта дольщику.

Это подтверждает и утвержденная приказом Минюста Инструкция № 82 об особенностях государственной регистрации Договора долевого участия, которую это министерство утвердило 9 июня 2005-го года. В ней говорится о том, что для подобной регистрации достаточно предоставить передаточный акт или другой аналогичный документ о том, что объект был дольщику передан.

Осуществляющий государственную регистрацию Росреестр абсолютно не обязан заниматься проверкой того, соблюдает или не соблюдает застройщик тот порядок, в котором должно осуществляться предварительное уведомление дольщика о том, что постройка завершена, и о том, что здание готово к передаче. Росреестр также совершенно не должен следить за тем, был ли предупрежден дольщик о необходимости принятия здания и о том, какие последствия будет иметь его бездействие в этом отношении. А значит, для Росреестра односторонняя передача квартиры застройщиком – вполне надлежащая процедура, а подтверждающий ее односторонний акт – вполне надлежащий подтверждающий документ.

Другим моментом становится тот порядок, в котором становится в принципе возможной односторонняя передача квартиры застройщиком. На такой шаг застройщик, согласно 8-й статье ФЗ-214, может пойти только в одном случае – если дольщик уклоняется от принятия постройки в очерченные законом сроки или в принципе отказывается объект принимать. А сроки эти Закон 214 очерчивает четвертой части этой же 8-й статьи, и по истечении двух месяцев с момента, который предусмотрен в ДДУ как момент передачи объекта дольщику, строительная компания получает право использовать такую возможность, как односторонняя передача квартиры застройщиком.

Воспользоваться таким правом застройщик может только тогда, когда у него на руках информация о том, что дольщик получил предварительные уведомления о том, что постройка завершена, и о том, что здание готово к передаче, а также предупредил дольщика о необходимости принятия здания и о том, какие последствия будет иметь его бездействие в этом отношении.

Исходя из изложенного, можно понять, что в нашем конкретном случае застройщик этот прописанный в законодательстве порядок не соблюдал.

Пример из практики

В реальной практике ситуации, когда вопреки установленному законодательством порядку и прописанным для подобной передачи условиям строительная компания пытается протолкнуть такой вариант, односторонняя передача квартиры застройщиком, стали все более и более частыми. Однако следует отметить и то, что судебные инстанции по большей части встают на сторону дольщиков и признают такую передачу помещения несостоявшейся.

Прекрасной и очень наглядной демонстрацией именно такого подхода может стать дело за номером 33 - 2997 / 2014, рассматривавшееся в Красноярской краевой судебной инстанцией. Второго апреля 2014-го года эта инстанция сформулировала по указанному делу вполне примечательное апелляционное определение.

И в этом определении было указано, что строительной компанией, которая возводила объект ДДУ, не были соблюдены условия шестой части 8-й статьи ФЗ-214, и в обход этих условий сделана попытка провести такой вариант, как односторонняя передача квартиры застройщиком. Однако предъявленный дольщику в результате этого акт не обладает абсолютно никакой юридической силой, потому что ни от какого подписания требуемых согласно российскому законодательству актов двустороннего типа дольщик ни в малейшей степени не уклонялся. А раз так, то судебная инстанция пришла к естественному заключению: дольщик обладает законным правом требовать, чтобы ему был предоставлен положенный в его ситуации двусторонний акт передачи, который и будет использован как подтверждение в процессе государственной регистрации права собственности этого дольщика. И застройщика обязали в пятидневный срок передать такой акт дольщику в подписанном виде.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 907-23-92 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

Аналогичное дело из Ленинградского областного суда

Точно так же недействительной оказалась признана односторонняя передача квартиры застройщиком, которую Ленинградский облсуд рассматривал по делу № 33 – 31 / 2014. Основанием для такого вынесенного шестнадцатого января 2014-го года определения стало полнейшее отсутствие оснований для такой передачи у застройщика.

В этом деле застройщик все-таки направил дольщику предварительное уведомление о том, что здание построено и приготовлено к передачи, и дольщик его получил. Однако у помещения были недостатки, о чем дольщик направил застройщику соответствующее требование по их устранению. Застройщик не удосужился ничего исправить, на требование ничего не ответила, и судебная инстанция закономерно не посчитала расклад уклонением дольщика от приемки. А раз закон позволяет не подписывать никакие акты до момента, когда все недостатки не будут совершенно безвозмездно устранены, то дольщик все сделал верно и обладал правом требовать подписания акта двустороннего типа.

Выводы и рекомендации Законного Права

Возвращаясь к той ситуации, с которой к нам обратился дольщик, мы можем сделать следующие выводы:

  • - если дольщик обращается за регистрацией права в Росреестр с односторонним актом – он этим фактом обращения признает то, что именно этот акт он считает законным;
  • - такое обращение становится косвенным подтверждением того, что строительная компания соблюла все правила о предварительных уведомлениях, о необходимости приемки и о возможных последствиях бездействия;
  • - обращение в Росреестр с односторонним актом косвенно подтверждает и то, что застройщик устранил все недостатки помещений.

И если дольщик в этом раскладе попробует инициировать спор о том, чтобы за несвоевременность передачи взыскать неустойку, такой спор может серьезно осложниться тем, что он, как следует из выводов, извещения и предупреждения получил и должен был приступить к приемке.

А раз так, то дольщику следует очень серьезно подумать прежде, чем идти с односторонним актом в Росреестр.

Задайте вопрос юристу!

+7 (812) 907-23-92 Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

Консультация юриста для обманутых дольщиков:

Подробно

Юристы и адвокаты по защите прав дольщиков. Суд с застройщиком, расторжение ДДУ, взыскание с застройщика ващих убытков, штрафов и неустойки.

Долгострой

Долгострой

Юридическая консультация у адвоката при задержке строительства
Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ через суд, взыскание денег, убытков, штрафов
Иск на застройщика

Иск на застройщика

Как правильно подать иск на застройщика, что можно потребовать?
Задержка строительства

Задержка строительства

Задержка строительства или долгострой - что делать дольщику?