---

Односторонняя передача квартиры застройщиком

Односторонняя передача квартиры застройщиком: когда это возможно и какими будут последствия?

Вопрос юристу по ДДУ от дольщика:

За консультацией в Законное Право обратился участник долевого строительства, в ситуации которого огромное число дольщиков без труда узнает и свои насущные вопросы. Застройщик, с которым он подписал ДДУ, просрочил сдачу квартиры аж на восемь месяцев, а вместо требуемого законодательством письменного приглашения на приемку ограничилась телефонным звонком. Дольщик в процессе приемки отыскал в квартире несколько недостатков, о которых и подписал с представителем застройщика соответствующий акт. Однако вместо устранения этих недостатков через неделю ему на почту пришел другой акт – односторонний о приемке квартиры.

Дольщик не стал его подписывать и дождался устранения всех обнаруженных недостатков. Когда все было завершено, он обратился к застройщику для подписания двустороннего акта – но получил отказ, который застройщик мотивировал достаточно странно – что этот акт, дескать, вполне себе является законно признанным основанием для регистрации права собственности, и что уже пять десятков человек все нормально зарегистрировали.

Дольщик подчеркивал, что больше никаких документов он не подписывал, от застройщика больше никаких бумаг и извещений не получал. И его интересовало, является ли законной такая односторонняя передача квартиры застройщиком, и может ли он получить неустойку?

---

---

Разбираемся в описанной ситуации

Основания, по которым осуществляется государственная регистрация права собственности дольщика, - это документы, которые подтверждают факт постройки соответствующего здания. В число таких бумаг входят:

1. Разрешение на то, чтобы ввести здание в эксплуатацию;
2. Передаточный акт или его аналог, подтверждающий передачу объекта дольщику.

Это подтверждает и утвержденная приказом Минюста Инструкция № 82 об особенностях государственной регистрации Договора долевого участия, которую это министерство утвердило 9 июня 2005-го года. В ней говорится о том, что для подобной регистрации достаточно предоставить передаточный акт или другой аналогичный документ о том, что объект был дольщику передан.

Осуществляющий государственную регистрацию Росреестр абсолютно не обязан заниматься проверкой того, соблюдает или не соблюдает застройщик тот порядок, в котором должно осуществляться предварительное уведомление дольщика о том, что постройка завершена, и о том, что здание готово к передаче. Росреестр также совершенно не должен следить за тем, был ли предупрежден дольщик о необходимости принятия здания и о том, какие последствия будет иметь его бездействие в этом отношении. А значит, для Росреестра односторонняя передача квартиры застройщиком – вполне надлежащая процедура, а подтверждающий ее односторонний акт – вполне надлежащий подтверждающий документ.

Другим моментом становится тот порядок, в котором становится в принципе возможной односторонняя передача квартиры застройщиком. На такой шаг застройщик, согласно 8-й статье ФЗ-214, может пойти только в одном случае – если дольщик уклоняется от принятия постройки в очерченные законом сроки или в принципе отказывается объект принимать. А сроки эти Закон 214 очерчивает четвертой части этой же 8-й статьи, и по истечении двух месяцев с момента, который предусмотрен в ДДУ как момент передачи объекта дольщику, строительная компания получает право использовать такую возможность, как односторонняя передача квартиры застройщиком.

Воспользоваться таким правом застройщик может только тогда, когда у него на руках информация о том, что дольщик получил предварительные уведомления о том, что постройка завершена, и о том, что здание готово к передаче, а также предупредил дольщика о необходимости принятия здания и о том, какие последствия будет иметь его бездействие в этом отношении.

Исходя из изложенного, можно понять, что в нашем конкретном случае застройщик этот прописанный в законодательстве порядок не соблюдал.

Пример из практики

В реальной практике ситуации, когда вопреки установленному законодательством порядку и прописанным для подобной передачи условиям строительная компания пытается протолкнуть такой вариант, односторонняя передача квартиры застройщиком, стали все более и более частыми. Однако следует отметить и то, что судебные инстанции по большей части встают на сторону дольщиков и признают такую передачу помещения несостоявшейся.

Прекрасной и очень наглядной демонстрацией именно такого подхода может стать дело за номером 33 - 2997 / 2014, рассматривавшееся в Красноярской краевой судебной инстанцией. Второго апреля 2014-го года эта инстанция сформулировала по указанному делу вполне примечательное апелляционное определение.

И в этом определении было указано, что строительной компанией, которая возводила объект ДДУ, не были соблюдены условия шестой части 8-й статьи ФЗ-214, и в обход этих условий сделана попытка провести такой вариант, как односторонняя передача квартиры застройщиком. Однако предъявленный дольщику в результате этого акт не обладает абсолютно никакой юридической силой, потому что ни от какого подписания требуемых согласно российскому законодательству актов двустороннего типа дольщик ни в малейшей степени не уклонялся. А раз так, то судебная инстанция пришла к естественному заключению: дольщик обладает законным правом требовать, чтобы ему был предоставлен положенный в его ситуации двусторонний акт передачи, который и будет использован как подтверждение в процессе государственной регистрации права собственности этого дольщика. И застройщика обязали в пятидневный срок передать такой акт дольщику в подписанном виде.

---

---

Аналогичное дело из Ленинградского областного суда

Точно так же недействительной оказалась признана односторонняя передача квартиры застройщиком, которую Ленинградский облсуд рассматривал по делу № 33 – 31 / 2014. Основанием для такого вынесенного шестнадцатого января 2014-го года определения стало полнейшее отсутствие оснований для такой передачи у застройщика.

В этом деле застройщик все-таки направил дольщику предварительное уведомление о том, что здание построено и приготовлено к передачи, и дольщик его получил. Однако у помещения были недостатки, о чем дольщик направил застройщику соответствующее требование по их устранению. Застройщик не удосужился ничего исправить, на требование ничего не ответила, и судебная инстанция закономерно не посчитала расклад уклонением дольщика от приемки. А раз закон позволяет не подписывать никакие акты до момента, когда все недостатки не будут совершенно безвозмездно устранены, то дольщик все сделал верно и обладал правом требовать подписания акта двустороннего типа.

Выводы и рекомендации Законного Права

Возвращаясь к той ситуации, с которой к нам обратился дольщик, мы можем сделать следующие выводы:

• - если дольщик обращается за регистрацией права в Росреестр с односторонним актом – он этим фактом обращения признает то, что именно этот акт он считает законным;
• - такое обращение становится косвенным подтверждением того, что строительная компания соблюла все правила о предварительных уведомлениях, о необходимости приемки и о возможных последствиях бездействия;
• - обращение в Росреестр с односторонним актом косвенно подтверждает и то, что застройщик устранил все недостатки помещений.

И если дольщик в этом раскладе попробует инициировать суд с застройщиком о том, чтобы за несвоевременность передачи взыскать неустойку, такой спор может серьезно осложниться тем, что он, как следует из выводов, извещения и предупреждения получил и должен был приступить к приемке.

А раз так, то дольщику следует очень серьезно подумать прежде, чем идти с односторонним актом в Росреестр.

---

---