---

Когда дольщик отказывается переносить сроки передачи квартиры

Дольщик отказывается переносить сроки передачи квартиры - может ли строительная компания из-за этого расторгнуть ДДУ?

Соблюдение сроков передачи помещений – один из самых распространенных камней преткновения в отношениях дольщиков и застройщиков. То, что строительная компания не укладывается в эти сроки – сегодня уже повседневная норма, которую специалисты рынка недвижимости рекомендуют учитывать сразу, чтобы не пострадать потом. Естественно, что застройщики всеми путями стремятся избежать возникающей из-за этого ответственности и расходов. Одним из вариантов это сделать для них становится дополнительное соглашение о переносе сроков. Однако часто уплативший все вовремя и в полном объеме и сделавший со своей стороны все, что требовалось, дольщик отказывается переносить сроки передачи квартиры.

И тогда строительная компания идет на самые различные манипуляции. В числе прочего, она пробует и «запугать» такого дольщика тем, что в случае его несогласия она попросту разорвет Договор участия в долевом строительстве через судебные инстанции. Потерять возможность получения давно ожидаемого жилья – никому не нравится, поэтому дольщики обращаются к юристам Законного Права с вопросом о том, есть ли у строительной компании право и возможность в этой ситуации расторжения ДДУ?

---

---

---

Защитит ли закон застройщика?

Наша юридическая консультация успешно ведет споры с застройщиками уже много лет. Сразу скажем главное: никаких законных оснований для таких доводов у застройщика нет.

Первая часть 6-й статьи российского закона ФЗ-214 говорит о том, что обязанностью строительной компании по отношению к дольщику будет своевременная передача помещения – не позднее того срока, который изначально прописан в ДДУ.

Третья часть той же статьи позволяет сказать, что застройщик, который не может завершить работы по зданию и передать его дольщику своевременно, должен не меньше, чем за два месяца до изначально прописанного срока передачи направить дольщику две вещи:

1. Информацию о том, что процесс передачи не может состояться тогда, когда он предполагался по ДДУ;
2. Предложение о том, чтобы соответствующим образом изменить ДДУ и проставить в нем новый срок.

Строительная компания не может менять сроки произвольным образом – для такого изменения существует порядок, который установлен российским ГК.

Право воспользоваться односторонним и при этом внесудебным порядком расторжения ДДУ у застройщика есть – но случаи, когда это для него возможно, ограничены ситуациями, изложенными в четвертой и пятой частях 5-й статьи российского закона ФЗ-214. Эти ситуации включают:

1. Случай, когда дольщик должен был оплатить цену договора в определенный срок и сразу всей суммой, но просрочил этот платеж больше, чем на два месяца. Порядок отказа изложен в 9-й статье ФЗ-214;
2. Случай, когда дольщик должен был оплатить цену договора несколькими платежами в течение определенного временного интервала, но нарушил сроки оплат как минимум трижды в течение 12-месячного срока, или просрочил какой-то платеж больше, чем на два месяца. Порядок такого отказа также изложен в 9-й статье ФЗ-214.

Вторая часть 450-й статьи российского ГК предоставляет сторонам ДДУ возможность его изменения или расторжения через судебные инстанции. Но для этого есть тоже только две возможности:

• - одна из сторон существенно нарушила ДДУ;
• - имеет место быть один из других случаев, которые предусматривает ГК, ДДУ или другие законы.

Учитывая описанную ситуацию, дольщик отказывается переносить сроки передачи квартиры как раз потому, что все соблюдал досконально. А существенным российское законодательство признает только такое нарушение ДДУ, при котором ущерб дольщика или строительной компании оказывается серьезным настолько, что для любого из них это приводит к невозможности получить весомую часть всего, на что с полным правом делался расчет тот момент, когда был подписан ДДУ.

451-я статья российского ГК также указывает, что в качестве основания для внесения в тот или иной ДДУ каких бы то ни было изменений, а также для того, чтобы он в принципе был расторгнут, принимается именно существенный уровень перемен в том наборе обстоятельств, которые стали, в свою очередь, основаниями для строительной компании и дольщика, чтобы подписать ДДУ. Естественно, если этот конкретный ДДУ не предусматривает иного, либо же это иное не становится следствием из существа этого ДДУ.

---

Какие обстоятельства будут существенными для дела

Рассматривать в качестве существенной при этом следует далеко не каждую перемену в обстоятельствах. Определить существенность можно так: при условиях, что был бы какой-то разумный вариант предвидеть возникновение этих обстоятельств, стороны, руководствуясь таким предвидением ситуации, или в принципе не заключали бы этот конкретный ДДУ, или очень значительно изменили бы его набор его условий.

Таким образом то, что дольщик отказывается переносить сроки передачи квартиры, никак нельзя отнести ни к основаниям, которые для расторжения строительной компанией этого ДДУ прописаны в Федеральном Законе 214, ни к основаниям, которые для этого предоставляет российский ГК. Для дольщика подписание указанного дополнительного соглашения – это вовсе не обязанность, это – его право. А значит, в рассматриваемой ситуации застройщик действительно «пугает».

Полезно также не забывать, что вторая часть 6-й статьи российского закона ФЗ-214 предусматривает ответственность строительной компании за задержку сроков передачи. Если застройщик допустил такую задержку, он должен за каждый день такой просрочки уплатить дольщику неустойку. Величина такой ежедневной неустойки составляет трехсотую часть той ставки рефинансирования отечественного ЦБ, которая действовала на момент, когда совершается исполнение обязательства. Причем если дольщик является гражданином, то величина этой неустойки еще и удваивается.

---

---