---

Договор залога или задатка при покупке квартиры

Договор залога или задатка при покупке квартиры: чем они отличаются и какой из них выгоднее для продавца и для покупателя недвижимости. Юридическая консультация в Новосибирске, юридическая помощь от ведущих юристов по недвижимости и адвокатов Законного Права.

Найти хорошую квартиру, которая бы устраивала по всем параметрам, совсем не просто. И речь здесь не только о цене, но и о хорошем районе с проработанной инфраструктурой, отличной планировке будущего жилья и юридической чистоте приобретения. И раз уж удалось найти то, что действительно понравилось, главное – не упустить найденное. Задача весьма актуальная – потому что сделка с недвижимостью занимает обычно несколько недель, и если за это время владелец жилья найдет кого-то другого – новый дом достанется более расторопным покупателям. Значит, нужно обеспечить соответствующие гарантии. Такой гарантией может стать договор залога или задатка при покупке квартиры.

---

---

Задаток: что это такое и для чего он нужен?

Задаток – это предварительно оговоренная сумма денег, которую приобретающая сторона передает продающей как гарантию того, что недвижимость будет ею приобретена в обозначенные договором залога сроки. И если приобретение не будет сделано – покупатель понесет убытки.

Залог вовсе не является какой-то деловой традицией или ритуалом за рамками закона – он прописан в отечественном законодательстве, и касающиеся его вопросы рассматриваются в нескольких российских нормативных актах. И залог достаточно распространен при заключении многих договоров, в текстах которых указываются его сумма и условия выплаты.

Помимо предоставления гарантии, договор залога или задатка при покупке квартиры выполняет еще две полезные для обеих сторон сделки функции:

• - Он становится частью оплаты, потому что в случае полноценного выполнения договорных условий и заключения основного договора задаток превращается в аванс или первый платеж стоимости недвижимости;
• - Он становится особым доказательством тогда, когда продающая сторона не выполняет своих условий – подтверждение залогового платежа предоставляют в судебной инстанции как подтверждение передачи денег от покупателя при требовании им возмещения ущерба.

Если варианты недвижимости покупателю предлагает риэлторская фирма, то те предложения, в которых требуется задаток, обычно соответствующим образом отмечаются. И покупатель предупреждается о намерениях продающей стороны получить такой задаток и подписать договор залога или задатка при покупке квартиры.

Итак, смысл залога – в гарантии, которую приобретающая сторона представляет продающей в отношении своего намерения купить именно эту квартиру. Но возникает закономерный вопрос – а зачем нужны такие сложности? Ведь можно все оплатить сразу в момент сделки.

Почему сделка не заключается сразу?

Ответ прост – потому что это практически невозможно. И причин для этого – сразу четыре:

1. Во-первых, нужно обговорить все важные моменты сделки с недвижимостью, и иногда на это уходит не один день. Это естественно, ведь недвижимость – очень ценное имущество, и следует предусмотреть все тщательно;
2. Во-вторых, после оговаривания условий нужно подготовить все бумаги, которые требуются для проверки недвижимости и для самой сделки – а это за день не делается;
3. В-третьих, для сделки потребуется опытный адвокат по недвижимости – и его нужно отыскать, договориться, предоставить ему бумаги и время на качественное выполнение его работы;
4. В-четвертых, нужная сумма денег редко у кого сразу есть в наличии – ее сначала нужно собрать.

Как видим – на все нужно время. И за это время продающей стороне может поступить другое предложение. Чтобы недвижимость, которая вам понравилась, именно вам и досталась – и заключается договор залога или задатка при покупке квартиры.

---

---

Что следует обязательно учесть?

Полезно помнить, что у такого документа есть две важных особенности: он не нуждается ни в каких регистрациях и не предоставляет приобретающей стороне никаких особых прав. Его задача – скорее планирование и ознакомление, чем возложение серьезных обязательств.

Однако к составлению этой бумаги следует, тем не менее, подойти со всей серьезностью и указать в ней несколько обязательных моментов:

• - Где, когда и какой документ составлен и кто его подписал;
• - Какими паспортными данными характеризуются участвующие в договоре стороны;
• - Кто является собственником продаваемой недвижимости и сколько таких собственников всего;
• - Сколько стоит квартира;
• - Максимально точные характеристики квартиры, позволяющие однозначно ее выделить среди любых других квартир;
• - Какой будет сумма залога;
• - В какие сроки будут выполнены условия договора;
• - Какие штрафы будут применены в случае неисполнения условий.

Как правило, оформляется два экземпляра бумаги – для приобретающей и продающей сторон соответственно. Передача денег делается в присутствии нескольких свидетелей и сразу после подписания. Особой необходимости регистрировать такой договор нотариально нет, хотя после такой регистрации он становится более существенной гарантией, чем без нее.

Моментом, который требует особого внимания, является подтверждение передачи денег соответствующей распиской. И оставить эту расписку надо с указанием всех важных пунктов: и кто передал, и кому передано, и насколько велика сумма, и за что она была выплачена, и где это состоялось, и в соответствии с каким договором было сделано. Будет не лишним напомнить, что все правоустанавливающие документы уже должны быть проверены, а все собственники должны присутствовать при сделке и передаче задатка.

Учитывая больше число тонкостей, которые надо учесть во всех этих вопросах, будет разумно воспользоваться для их успешного решения помощью опытного адвокат по недвижимости – он точно ничего не упустит и нигде не ошибется.

Какой должна быть сумма задатка?

Это существенный вопрос, ведь важно и не вручить слишком мало, и не переборщить с размером задатка. Отечественное законодательство никак не лимитирует такие суммы, поэтому они обычно определяются в ходе переговоров. Однако полезно наметить некоторые ориентиры:

1. Если величина задатка превышает десять процентов – следует сильно насторожиться. Ведь, как уже говорилось, залог не предоставляет приобретающей стороне никаких особых прав, и большая сумма ни за что – скорее признак потенциального мошенника, чем желание получить серьезные гарантии;
2. Чем выше сумма залога, тем выше должны быть штрафные и санкционные меры в случае неисполнения продавцом своих обязательств – и это обязательно должен учитывать договор залога или задатка при покупке квартиры.

А не лучше ли сделать авансовый платеж?

Не лучше. С одной стороны, и аванс, и залог – это в случае успешной сделки первый платеж за квартиру. Но если залог – это минимальные, но тем не менее гарантии будущей сделки, то аванс – это просто платеж абсолютно без всяких гарантий того, что эта квартира вам достанется.

Если продающая сторона после получения аванса найдет кого-то поинтереснее, то аванс будет просто возвращен, и покупатель будет вынужден смириться и искать другие варианты. А вот с залогом ситуация серьезнее – тут продавец будет обязан платить залог в двойном размере – за нарушение взятых на себя обязательств. И покупатель в случае отказа от сделки понесет потери – залог ему просто не возвращается. Так что аванс – это просто первый платеж, а залог – это первый платеж, налагающий на стороны некоторую ответственность.

В сделках с недвижимостью мелочей не бывает, и то, что кажется незначительным шагом в общем процессе продажи или покупки, может оказаться предельно важным – особенно в случае проблем или внештатных ситуаций. Лучшим способом предусмотреть все случайности и предотвратить возможные неприятности будет привлечение к сделке компетентного адвоката по недвижимости, который и проконсультирует вас обо всем, что нужно, и оформит все должным образом, и предостережет от рискованных шагов.

---

---