---

Договор ДДУ

Договор ДДУ - основной договор при покупке квартиры в стройке. Как его проверить на риски строительства, как не стать обманутым дольщиком? Помощь от юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге, защита ваших прав на этапе подписания договора, в суде, при взыскании денег с застройщика.

Собственная квартира – одно из наиболее заветных желаний многих наших соотечественников. И это вполне естественно, потому что без жилья трудно говорить о каком-то жизненном комфорте, а цены квартир и частных домов производят удручающее впечатление, развеивающее в прах мечты граждан со скромным финансовым достатком. Однако ситуация далеко не безнадежна, и одной из наиболее реальных возможностей получить свою крышу над головой для многих становится договор ДДУ.

Адвокат Ирина Леонидовна Урадовских, юрист по недвижимости, защита обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге

---

Ведущий адвокат по гражданским делам

Адвокат по гражданским делам

Консультации Защита в суде

Консультации, защита в суде

Ирина Леонидовна Урадовских - адвокат по таким делам, как земельные споры, споры по недвижимости, споры с застройщиками, медицинские споры, дела по банкротству, дела по разделу имущества, споры по детям, все виды жилищных споров.

Задайте вопрос адвокату!

Задайте вопрос адвокату!

---

---

---

---

Что такое договор ДДУ?

За аббревиатурой «ДДУ» скрывается достаточно популярный в наше время договор долевого участия в возведении многоквартирного дома. И главное его отличие от договора купли-продажи – в том, что по договору ДДУ гражданин покупает виртуальную на момент заключения ДДУ квартиру. Что это означает?

Привычный договор покупки жилья заключается на приобретение дома или квартиры, которые уже построены, сданы в эксплуатацию и успешно включены в состав городского жилого фонда. И в ходе приобретения их можно посмотреть, полюбоваться видом из окна и реально ощутить, насколько удобным будет будущее жилье.

А вот квартиры, которая приобретается по договору ДДУ, на момент подписания этого документа существует только на планах и в воображении архитекторов и застройщиков. Дома, в котором такая квартира будет находиться, пока просто не существует – обычно стройка даже не начинается пока. Поэтому договор ДДУ – это документ, по которому гражданин приобретает не реальную, а строящуюся квартиру. А представить свое приобретение он может по прилагаемым к договору характеристикам будущего жилья, где указываются основные черты и расположение возводимого здания, квартиры, а также условия и сроки приобретения. На получаемые от дольщиков деньги строительная компания в теории и должна вести строительство, и пока дом не принят в эксплуатацию – застройщик имеет право на заключение с заинтересованными гражданами договоров ДДУ.

Такое строительство получило достаточно серьезную законодательную опору: помимо прочих нормативных актов о строительстве, работу долевых строек регулирует российский закон ФЗ-214. И большинство современных компетентных юристов, в числе которых и специалисты Законного Права, обоснованно считают этот закон достаточно надежной защитой для дольщиков, оберегающей их от потери вложенных в стройку средств.

Но надежной такая защита будет только тогда, когда договор ДДУ будет заключен грамотно и с учетом всех возможных сложностей.

---

---

Порядок заключения договоров ДДУ

Сделка по договору ДДУ совершается не мгновенно – для этого нужно пройти через шесть этапов:

1. Сначала потребуется подготовить все нужные для подписания ДДУ бумаги;
2. После этого ДДУ согласовывается и подписывается;
3. Затем (и это предельно важно) договор ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРП;
4. Когда регистрация будет сделана, дольщик проводит оплату по договору;
5. Вслед за этим квартира строится, и дольщик принимает готовую недвижимость и подписывает передаточный акт;
6. Право на полученную квартиру дольщик регистрирует в госреестре прав на недвижимость.

Важным моментом, о котором никогда не следует забывать перед заключением договора ДДУ, будет вопрос о собственности на квартиру: дольщик не будет по закону считаться собственником даже оплаченной по ДДУ недвижимости, пока его право собственности не будет зарегистрировано в госреестре. И единственным правом, которое у него есть, станет право требовать соблюдения условий заключенного им со строительной компанией договора. Только госрегистрация предоставляет дольщику возможность распоряжаться жильем на свое усмотрение – продавать, дарить или сдавать в аренду.

Как проходит подготовка к подписанию договора ДДУ?

Если кто-то думает, что ключевым шагом по заключению договора ДДУ станет его подписание – то он не совсем точно представляет ситуацию. Потому что важнейший этап сделки по договору долевого участия – это его подготовка. Почему это так?

Потому что в ста случаях из ста застройщик не будет составлять для дольщика какой-то персональный ДДУ – он вручит ему типовой договор и будет ждать его подписания. А составляли такой типовой договор ДДУ не абстрактные люди, а юристы строительной компании – и они сделали все возможное, чтобы этот документ был максимально выгоден застройщику, а интересы дольщика – вторичны. И такой договор предоставляет застройщику как можно более полную свободу действий.

Полезно понимать, что долевое строительство приносит застройщикам колоссальные прибыли, затмевающие для многих из них любую мораль и порядочность. Поэтому ни на какое благородство строительной компании рассчитывать ни в коем случае не нужно – застройщик беспокоится только о своей выгоде. И единственный, кто будет думать о благе дольщика в такой ситуации – это сам дольщик.

Поэтому ни в коем случае нельзя сразу подписывать полученный от застройщика договор ДДУ. Сначала следует проконсультироваться в отношении этого договора с компетентным юристом Законного Права, специализирующимся на долевом строительстве. Профессионал подскажет вам, что на самом деле написано в предлагаемом вам ДДУ, какие действия может предпринять строительная компания, какие права есть в вашем распоряжении и насколько разумно вкладывать свои деньги в такое строительство.

---

---

Риски договоров ДДУ

Часто дольщики сомневаются, что в подписании ДДУ есть что-то рискованное – ведь долевое строительство регулируется законом. И это действительно так – но риски все равно остаются. Например:

• - У застройщика может не быть разрешительных документов на возведение дома;
• - Участок под строительство может быть занят строительной компанией без законных на то оснований;
• - Застройщик может прописать в договоре ДДУ возможность изменить проект дома без учета мнения дольщика – и дольщик получит совершенно не то, что покупал;
• - В договоре должны быть ясно и строго гарантироваться сроки сдачи строительства, иначе строительная компания может вести эту строку годами;
• - Следует точно понимать способ, при помощи которого буду разрешаться споры со строительной компанией.

Комплект документов, необходимых для договора ДДУ

В отношении нужного для заключения договора ДДУ набора бумаг все будет зависеть от конкретной ситуации.

Например, дольщик в браке не состоял и не состоит, покупку делает самостоятельно, а ДДУ предусматривает рассрочку по оплате – в этом случае ничего, кроме паспорта, для заключения ДДУ не требуется.

А вот если заключающий договор гражданин связан официальными узами брака, ситуация меняется – потому что для заключения договора ДДУ здесь уже потребуется свидетельство о браке и согласие супруга, и не устное – а нотариально заверенное. Единственным исключением из этого правила будет предусматривающий такую ситуацию брачный договор.

Ипотечный кредит на договор ДДУ предполагает, что заключающий договор гражданин предоставит определенные бумаги банковской организации, но что именно затребует банк – известно только самому банку, поэтому этот вопрос нужно выяснять на месте. Обычно в обязательный набор включаются:

1. Подтверждения официальной регистрации брака и развода;
2. Подтверждения рождения детей;
3. Копия трудовой книжки;
4. Информация об доходах;
5. Ситуативные документы.

Банк может оказать в ипотеке и причин не объяснять – и нет законных способов привлечь его к ответственности за подобный отказ.

---

---

Что следует сделать, получив от застройщика договор ДДУ

Главный, обязательный и предельно важный для вашего благополучия шаг, который после получения на руки договора ДДУ следует сделать дольщику – это проконсультироваться по этому поводу у опытного юриста по долевому строительству. Лучше потратить весьма скромную сумму и пару часов своего времени, чем потерять и жилье, и деньги, и вагон здоровья, и пару лет жизни на поиск справедливости.

Юрист, безусловно, сможет все проанализировать досконально. Но вы можете самостоятельно обратить внимание на несколько серьезных моментов, а именно:

• - То, сколько стоит квартира, должно быть в договоре ДДУ прописано совершенно однозначно, и никакими дополнительными условиями эта сумма сопровождаться не должна;
• - ДДУ должен включать подробное и четкое описание приобретения – от адреса, этажа и номера будущей квартиры до высоты ее стен, площади и планировки, а также вида отделки;
• - Ясно и точно должен быть прописан момент, когда возведенное здание будет передано в эксплуатацию;
• - ДДУ должен содержать гарантии на коммуникации и саму квартиру как минимум на три и пять лет соответственно;
• - Должны быть прописаны условия страхования застройщика и уровень его ответственности;
• - Обязательно должны быть прописаны условия, согласно которым дольщику будет компенсирована недополученная площадь квартиры, и действия в случае, если площадь внезапно вырастет. Все дело в том, что застройщик может изменить проект в нужную для себя сторону, и квартира, которую вы приобретаете, может очень ощутимо ужаться или, наоборот, значительно разрастись. Уменьшение застройщик обязан компенсировать, незначительное увеличение дольщик оплачивать вообще не обязан – но в ДДУ строительная компания может подменить положения законодательства ради собственной выгоды.

И наконец, в момент подписания ДДУ следует удостовериться, что со стороны застройщика подписывает договор как раз тот, кто наделен такими полномочиями – или сам генеральный директор строительной компании, или обладающее законно оформленной доверенностью лицо.

---

---